전세권이 있는 부동산 , 경매로 낙찰 받아도 괜찮을까?!

부동산 경매에 처음 도전하시는 분들이 가장 혼란스러워하는 개념 중 하나가 ‘전세권’입니다.
등기부등본을 열람하다 보면, '전세권 설정'이라는 항목이 있는 물건들이 종종 눈에 띄는데요.
이걸 보고 대부분은 이렇게 생각하십니다.
“전세니까 경매로 낙찰되면 보증금은 경매 대금에서 정리되겠지?” 또는
“세입자가 있으니 소멸될 거야”라고 가볍게 넘기기도 하죠.

그런데 여기엔 큰 함정이 있습니다.
전세권은 단순한 '임대차 계약'이 아닌, 물권입니다.
즉, 등기부에 설정된 법적인 권리로서, 일반 임차인과는 비교할 수 없을 만큼 강력한 권리구조를 가지고 있습니다.
전세권자는 채권자가 아니라 소유권 일부에 준하는 권리를 가진 자로 분류되기 때문에,
경매 절차에서도 임차인보다 훨씬 더 복잡한 방식으로 권리가 처리됩니다.

전세권이 설정되어 있는 부동산을 경매로 낙찰받게 되면
낙찰자는 단순히 '집을 산 것'이 아니라, 그 전세권이 어떻게 처리됐는지에 따라 큰 손해를 볼 수도 있는 상황에 처하게 됩니다.
따라서 전세권 물건에 입찰하기 전에는
말소기준권리, 전세권 순위, 배당요구 여부, 금액 인수 가능성을 반드시 확인하셔야 합니다.

이 글에서는 ‘전세권이 있는 경매 물건’을 낙찰받을 경우 생길 수 있는 상황들을
사례 중심으로 분석하고,
낙찰자가 주의해야 할 점과 안전하게 접근하는 법까지 자세히 안내해드리겠습니다.

 

전세권이 있는 경매 물건, 낙찰자 입장에서 어떤 리스크가 있을까?

경매 물건에 전세권이 설정되어 있을 경우,
낙찰자 입장에서 가장 큰 리스크는 전세권자의 권리가 낙찰로 소멸되지 않을 수 있다는 점입니다.
이는 곧, 전세보증금을 낙찰자가 인수할 수도 있다는 뜻입니다.

전세권은 일반 임차권과 달리 ‘물권’이기 때문에,
경매 절차에서도 말소기준권리보다 선순위에 설정된 전세권은 소멸되지 않습니다.
만약 해당 전세권이 말소기준권리보다 앞서 설정되어 있고,
전세권자가 배당요구를 하지 않았다면?
그 보증금은 고스란히 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 됩니다.

예를 들어 볼까요?

• 2019년 5월: A씨가 보증금 6,000만 원으로 전세권 설정
• 2020년 8월: 금융기관이 1억 5천만 원 근저당 설정 (→ 말소기준권리)
• 2022년 6월: 해당 부동산 경매 개시
• A씨는 배당요구를 하지 않음
  → 이 경우, A씨의 전세권은 말소기준권리보다 앞서 있으므로 경매로도 소멸되지 않고,
  낙찰자는 6,000만 원을 인수해야 합니다.

즉, 전세권이 ‘설정 시점 기준으로 소멸되는지 안 되는지’는
권리 순위 분석과 배당요구 여부에 달려 있습니다.
이걸 모르고 입찰하면, 감정가보다 싸게 낙찰받았다 해도
보증금 인수로 인해 실제론 비싼 가격에 부동산을 사게 되는 꼴이 되는 겁니다.

 

경매 낙찰자가 손해 보지 않으려면 반드시 확인해야 할 3가지

전세권이 설정된 경매 물건에 입찰하기 전,
낙찰자가 반드시 확인해야 할 핵심 포인트 3가지는 다음과 같습니다.

 첫째, 말소기준권리보다 후순위 전세권인가?

가장 먼저 확인할 것은 해당 전세권이 말소기준권리보다 앞선 권리인지, 뒤인 권리인지입니다.
등기부등본을 통해 근저당권, 전세권, 압류 등의 날짜를 비교해
전세권이 말소기준권리보다 ‘뒤에 설정’되어 있다면, 경매로 소멸됩니다.
즉, 낙찰자 입장에서 인수할 필요가 없는 깨끗한 물건입니다.

반대로 전세권이 앞서 설정되어 있다면,
소멸되지 않고 남아있을 가능성이 높기 때문에
이때는 반드시 두 번째 항목을 체크하셔야 합니다.

 둘째, 전세권자가 배당요구를 했는가?

말소기준권리보다 선순위인 전세권이라 하더라도,
전세권자가 경매 절차 내에서 배당요구를 했다면,
경매대금에서 보증금을 배당받고 권리는 소멸됩니다.
이 경우 낙찰자는 인수 부담 없이 해당 물건을 취득할 수 있습니다.

반면 배당요구를 하지 않았다면?
보증금을 배당받지 못한 전세권자의 권리가 살아남으며,
낙찰자에게 보증금을 청구하거나 인도 거부를 할 수 있는 권리가 생깁니다.

 셋째, 전세권 금액과 실제 낙찰가를 비교하라

마지막으로는 보증금 규모와 낙찰가를 비교해야 합니다.
낙찰가가 높더라도 인수 보증금이 크면 손해일 수 있고,
낙찰가가 저렴한데 인수 금액이 작다면 의외의 기회가 될 수도 있습니다.

실제로 인수금액이 소액이라면 감안하고 낙찰받는 경우도 많습니다.
하지만 이를 계산하지 않고 입찰하면, 수익률 계산이 완전히 틀어질 수 있습니다.
따라서 입찰 전 반드시 인수 가능 금액을 정리한 후, 입찰가를 계산해야 합니다.

 

실전 사례 – 경매 낙찰 후 전세권 인수로 인한 손해 사례

이제 실전 사례 하나를 소개해드리겠습니다.

서울 동대문구의 한 빌라에 경매로 입찰한 김 모 씨는
감정가 2억 4천만 원짜리 물건을 2억 원에 낙찰받았습니다.
등기부상 전세권이 있었지만, 입찰 전 '배당요구를 했을 것'이라고 막연히 생각하고 확인을 소홀히 했습니다.

하지만 낙찰 후 확인해보니, 전세권자는 배당요구를 하지 않았고,
해당 전세권이 말소기준권리보다 앞선 선순위 권리였습니다.
결국 김 씨는 보증금 3,000만 원을 인수하게 되었고,
실질적으로 2억 3천만 원에 매입한 셈이 되었습니다.

문제는 거기서 끝나지 않았습니다.
전세권자는 이 금액을 받지 못하면 점유를 계속 유지할 권리가 있기 때문에
명도 협상 과정에서 이사비 외에 추가 비용이 발생했습니다.
김 씨는 결국 총 3,300만 원의 추가 부담을 안게 되었고,
원래 기대했던 수익률은 크게 낮아졌습니다.

이 사례처럼, 전세권의 권리 순위와 배당요구 여부를 확인하지 않으면
낙찰 후 손해가 발생할 수 있습니다.
‘낙찰이 끝이 아니다’는 말은 경매에선 늘 현실이 됩니다.

 

결론 – 전세권이 있는 경매 물건, 낙찰해도 되나요?

이제  이 글을 다 읽으셨다면, 질문에 대한 답이 어느 정도 정리되셨을 겁니다.
“전세권이 있는 부동산, 경매로 낙찰받아도 괜찮을까요?”라는 질문의 답은 이렇습니다:

Yes. 전세권이 말소기준권리보다 후순위이거나,
배당요구를 완료한 선순위 전세권이라면
낙찰자가 인수하지 않아도 되는 구조이므로, 입찰해도 괜찮습니다.

No. 하지만 전세권이 선순위이고 배당요구도 안 했다면,
해당 보증금은 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 될 수 있으므로
리스크 분석 없이는 절대 입찰하면 안 됩니다.

결국 핵심은 두 가지입니다.
1.말소기준권리와 전세권의 순위 분석
2.배당요구 여부 확인

이 두 가지 체크만 제대로 해도
절대 손해 보는 낙찰자가 되지 않습니다.
경매는 가격이 아니라 분석이 모든 걸 결정하는 게임입니다.
그중에서도 전세권은 단순한 임차권과는 완전히 다른 구조이기 때문에
항상 신중하게 접근하시길 바랍니다.