경매로 수익률 20%? 가능하다! 실전 수익률 계산법 공개

부동산 경매는 싸게 사는 것만으로도 충분히 매력적인 투자처럼 보인다. 하지만 정말 중요한 것은 얼마나 싸게 사느냐가 아니라, 그 싸게 산 물건이 얼마만큼 수익을 만들어내느냐이다. 많은 사람들이 “경매는 무조건 수익률이 좋다”고 생각하지만, 실제로는 수익률 계산을 제대로 하지 못해 실패하는 경우도 많다. 특히 세금, 명도 비용, 수리비, 공실 기간 등 실전에서 발생하는 다양한 변수까지 반영하지 않으면 예상 수익률과 실제 수익률 사이에 큰 괴리가 생긴다. 이 글에서는 경매 수익률을 정확하게 계산하는 방법과, 실전 투자에서 수익률 20% 이상을 달성하는 전략을 구체적으로 정리했다.

단순 이론이 아닌, 실제 투자에 적용 가능한 계산법과 체크리스트를 통해 수익률 중심의 경매 투자를 시작할 수 있을 것이다.

 

경매 수익률의 기준부터 바로 잡자: 명확한 투자 목적이 우선이다

수익률을 계산하기 전, 가장 먼저 해야 할 일은 투자의 목적을 분명히 하는 것이다. 단기 시세차익을 노리는 투자와 장기 임대 수익을 원하는 투자에서는 수익률 계산 방식 자체가 달라지기 때문이다.

예를 들어 단기 차익 목적이라면 총 투자금 대비 매각 차익을 중심으로 수익률을 계산하고, 월세 수익 중심의 장기 보유라면 연간 임대 수익 ÷ 총 투자금으로 산정하는 게 맞다.

총 투자금에는 단순히 낙찰가만 포함되는 것이 아니다. 취득세, 중개수수료, 등기비용, 명도비용, 수리비, 공실 리스크 비용까지 모두 합산한 금액이 실제 투자금이다. 이를 기준으로 계산해야 수익률이 현실과 가까워진다.

특히 경매 초보자들은 종종 “낙찰가만 싸면 이득”이라고 착각하는데, 실제로는 세부 비용을 놓치면서 수익률이 반 토막 나는 경우도 허다하다. 수익률은 단순한 공식이 아니라, 전체 흐름을 보는 관점에서 시작되어야 한다.

 

경매 투자 수익률 공식: 실전에서 바로 적용 가능한 방식

실제 경매 수익률을 계산하는 가장 기본 공식은 아래와 같다:

 (매각 금액 – 총 투자금) ÷ 총 투자금 × 100 = 수익률 (%)

예시로 살펴보자.

• 감정가: 2억 원
• 낙찰가: 1억 6천만 원
• 취득세 및 부대비용: 약 1천만 원
• 리모델링/수리비: 5백만 원
• 명도비용: 3백만 원
• 총 투자금: 1억 6천 + 1천 + 5백 + 3백 = 1억 8천 8백만 원

해당 물건을 2억 3천만 원에 매각했다면,

 (2억 3천 – 1억 8천 8백) ÷ 1억 8천 8백 × 100
= 약 22.34%의 수익률

이와 같이 낙찰가만 보고 판단하는 것이 아니라, 전체 투자금 기준으로 계산해야 실제 수익률이 명확하게 산출된다. 특히 이 계산법은 단기 전매 전략을 세울 때 필수적이다.

또한 대출을 활용하는 경우 자기자본 수익률(ROE) 계산도 병행해야 한다. 레버리지를 적절히 활용하면 실질 수익률은 훨씬 높아질 수 있지만, 리스크도 함께 커지기 때문에 신중한 접근이 필요하다.

 

경매 임대 수익률 계산: 장기 보유 전략이라면 이것부터 본다

만약 낙찰 후 직접 매각하지 않고 임대 수익용으로 장기 보유할 계획이라면, 임대 수익률 계산이 중요해진다. 이때는 아래 공식을 참고하면 된다.

- 연 임대 수입 ÷ 총 투자금 × 100 = 연 수익률 (%)

예시:

• 오피스텔 낙찰가 1억 2천만 원
• 취득세 등 부대비용 포함 총 투자금: 1억 4천만 원
• 월세 80만 원 수익 발생 시, 연 수익 = 960만 원

- 960만 ÷ 1억 4천만 × 100 = 약 6.85% 수익률

이는 은행 정기예금보다 2~3배 높은 수익률이며, 장기적으로 안정적인 현금흐름을 만들 수 있다. 여기에 시간이 지나면서 부동산 시세 상승까지 더해진다면 복합 수익률은 훨씬 높아질 수 있다.

다만 월세 수익률 계산 시 반드시 공실률과 유지비용(관리비, 수리비, 세금 등)을 차감한 순수익을 기준으로 삼아야 한다. 공실 기간이 길어질수록 연 수익률은 급격히 하락한다.

 

경매 수익률을 높이기 위한 3가지 실전 전략

단순히 계산법만 안다고 수익률이 높아지는 것은 아니다. 실전에서는 수익률을 올리기 위한 구체적인 전략이 병행되어야 한다.

첫째, 감정가와 실제 시세의 차이를 분석하는 능력이 필요하다. 감정가는 경매 시점의 기준가격일 뿐, 시장에서는 실제 거래되는 시세가 다를 수 있다. 감정가보다 낮은 시세라면 아무리 싸게 낙찰받아도 수익률은 낮아질 수 있다.

둘째, 낙찰가율 분석을 통해 경쟁률이 낮은 시기와 지역을 포착하는 전략이 중요하다. 예를 들어 낙찰가율이 70% 이하인 시점에 집중 투자하면, 같은 물건도 훨씬 낮은 투자금으로 확보할 수 있다.

셋째, 수익률이 높은 ‘특정 유형의 물건’을 공략하는 것도 방법이다. 소형 오피스텔, 원룸 빌라, 상가 구분소유 등은 초기 투자금이 작고 월세 수익이 높아 수익률 구조가 유리하다. 반면 대형 아파트는 매매 차익은 크지만 월세 수익이 낮아 수익률이 낮을 수 있다.

 

경매 수익률보다 중요한 것: 위험 대비와 실현 가능성

경매 투자에서 수익률은 중요한 지표지만, 수익률만 보고 판단하는 것은 매우 위험한 접근이다. 계산된 수익률이 실현되지 못하는 가장 큰 이유는 예상치 못한 변수 때문이다.

예를 들어,

• 인도 지연
• 명도 소송
• 세입자의 계약 갱신 요구
• 대출 미승인
• 세금 폭탄
• 수리 비용 과다 발생

이와 같은 변수들은 수익률을 ‘이론’에서 ‘현실’로 떨어뜨리는 핵심 요소다. 그래서 항상 수익률을 계산할 때는 최악의 시나리오까지 감안한 보수적 기준으로 접근해야 한다.

또한 첫 경매 투자라면 수익률이 10~15%여도 충분히 성공적인 투자다. 무리해서 30~40% 수익률을 노리다 보면, 오히려 리스크에 노출될 가능성이 크다.

경매에서 수익률은 단지 숫자가 아니라, 리스크를 얼마나 효율적으로 통제하면서 돈을 굴리는 구조를 만들어내는가에 대한 지표다. 그 본질을 이해하는 것이 진짜 투자자의 자세다.

 

결론

경매는 잘만 활용하면 20% 이상의 수익률도 충분히 달성할 수 있는 투자 방법이다. 하지만 수익률을 단순히 계산하는 것이 아니라, 실제 리스크 요소까지 반영한 ‘현실적 수익률’로 접근해야만 지속 가능한 경매 투자가 가능해진다.

이번 글에서 소개한 수익률 계산 방식과 전략은 단기 전매, 장기 임대 수익 모두에 적용 가능한 프레임이다. 이제부터는 낙찰가만 볼 것이 아니라, “내가 이 물건에서 실질적으로 얼마를 벌 수 있는가”를 정확히 따지는 습관을 가져야 한다.

앞으로 경매 물건을 분석할 때는 이 수익률 계산법을 반드시 적용해보자. 숫자 하나의 차이가 당신의 수익률을 좌우하고, 결국 당신의 투자 인생을 결정짓게 될 것이다.