대출 규제 이후 흔들리는 부동산 시장, 경매 투자에 지금 뛰어들어도 될까?
2025년 6월, 이재명 정부는 전국 부동산 시장을 뒤흔드는 중대 발표를 했다. 6억 원 초과 주택에 대한 주택담보대출을 전면 금지한다는 ‘강력한 금융규제’가 그것이다. 이 조치는 수도권을 포함한 전국 주요 도시에서 즉각적인 매매 거래 급감으로 이어졌고, 특히 중산층 이상 수요층이 집중되어 있던 6~10억 원대 주택 매물이 한순간에 ‘거래 불능 자산’으로 전락하게 만들었다.
그런데 이 와중에 오히려 살아나는 시장이 있었다. 바로 ‘부동산 경매 시장’이다. 일반 매매는 대출이 막혀 움직이지 못하지만, 경매는 낙찰가 기준으로 움직이는 구조 덕분에 대출 규제 영향이 상대적으로 덜하기 때문이다.
이제부터는, 대출규제가 경매 시장에 실제로 어떤 영향을 미쳤고, 이 시점에서 경매 투자가 왜 중요한 선택지가 되는지를 실전 사례를 포함해 5가지 관점에서 상세히 살펴보자.
6억 초과 대출 금지 조치, 경매 부동산 시장의 중심을 무너뜨리다
기존에도 고가 주택에 대한 규제는 꾸준히 강화되어 왔다. 하지만 이번 6억 원 초과 대출 전면 금지는 다르다.
서울·경기권 6억~9억 원대 아파트가 사실상 '현금부자 전용 시장'으로 바뀐 것이다.
정부는 가계부채 총량 관리와 부동산 투기 억제를 명분으로 내세웠지만, 실질적으로는 실수요자조차 대출 없이는 매수를 할 수 없게 되면서 시장은 단숨에 얼어붙었다.
예를 들어, 서울 구로구 항동의 래미안아파트(전용 84㎡)는 매매가가 약 6억 5천만 원선인데, 기존에는 LTV 40% 조건에서 2억 6천만 원가량의 대출이 가능했다. 그러나 이번 규제로 인해 대출이 전면 차단되면서, 거래량이 발표 이후 한 달 만에 90% 이상 감소했다. 이런 매물은 결국 실수요자에게는 접근 불가능한 자산이 되어버렸고, 다주택자나 투자자 역시 현금 동원력이 없으면 손을 쓸 수 없게 됐다.
경매 시장, 6억 미만 물건 중심으로 빠르게 재편
이 같은 대출 규제 이후 경매 시장에서는 확연한 변화가 나타나기 시작했다.
낙찰가가 6억 원 미만인 중소형 아파트, 지방 부동산, 다세대주택, 빌라 등으로 관심이 빠르게 쏠린 것이다.
경매는 낙찰가를 기준으로 잔금을 치르기 때문에, 같은 주택이라도 일반 매매보다 상당히 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있다는 점이 가장 큰 장점이다.
특히 이 시기부터는 낙찰가가 5억 후반~6억 초반을 넘기지 않도록 투자자들이 입찰 금액을 철저하게 조절하는 양상이 강해졌다. 왜냐하면 단 1원만 초과해도 대출이 불가능해지는 구조이기 때문이다.
예시 사례
2025년 7월, 서울 동대문구 제기동에서 감정가 7억 2천만 원의 아파트가 경매에 나왔다. 투자자 박 모 씨는 신중하게 입찰가를 산정한 결과, 5억 9700만 원이라는 절묘한 낙찰가로 낙찰에 성공했다. 이 가격 덕분에 그는 금융권을 통해 2억 원대의 주담대 대출을 받을 수 있었고, 나머지는 보유 현금으로 충당해 리스크를 줄였다. 대출 금지가 없는 ‘금 밑단 경매 전략’이 실전에서 효과적으로 작용한 대표적인 사례다.
“6억 이하 전략”이 경매 투자자 사이의 공식이 되다
6억 원이 이번 대출 규제의 핵심 기준이 되면서, 경매 투자자들은 자연스럽게 낙찰가 컨트롤 전략을 사용하게 되었다.
이 전략은 단순히 금액만 맞추는 것이 아니라, 권리 분석, 세입자 분석, 잔금 납부 전략까지 모두 고려해야 효과를 발휘할 수 있다.
특히 2025년 하반기 들어서는 입찰가를 일부러 낮춰 재경매로 회차를 넘기고, 2회차에서 더 낮은 금액으로 낙찰받는 ‘타이밍 조절형 입찰’이 늘고 있다.
실제 경기도 시흥시 배곧신도시의 한 오피스텔은 1회차 입찰에서 유찰되었고, 2회차에서 감정가의 72%인 3억 2천만 원에 낙찰되었다. 낙찰자는 처음부터 1회는 넘기고 2회차 진입을 노리는 전략을 사용했다고 밝혔다. 이처럼 경매는 일반 매매보다 '전략 전투형 시장'에 가깝기 때문에, 규제가 강화될수록 기회도 커지는 구조이다.
실수요자에게는 경매가 지금이 오히려 기회가 될 수 있다
모든 대출 규제가 투자자를 막기 위한 것만은 아니다. 정부는 공식 발표를 통해 “6억 이하 주택과 1주택 실수요자에 대해서는 대출 규제를 완화할 여지가 있다”고 밝혔다. 이는 경매 시장에서도 그대로 적용된다. 즉, 낙찰가 기준으로 6억 원 이하이면서, 무주택자이거나 실거주를 전제로 하는 경우에는 금융권에서 비교적 유연한 대출이 가능하다.
서울 중랑구에 거주하던 30대 무주택자 이 모 씨는 경매로 노원구의 5억 5천만 원대 아파트를 낙찰받았다. 기존 매매시장에서는 6억 5천~7억 원을 호가했지만, 경매 시장에서 1억 원 이상 저렴하게 취득했고, 금융기관을 통해 DSR 40% 조건으로 2억 이상의 주담대 승인을 받아 안정적으로 잔금을 마무리할 수 있었다.
그는 “지금 같은 시기에는 일반 분양이나 매매보다 경매가 훨씬 합리적인 선택”이라며 “실거주라면 절대 망설일 필요 없다”고 말했다.
결론: 지금 경매 시장에 진입해도 될까?
이제 결론을 말할 시점이다. 대출 규제가 강화되면 당연히 부동산 시장 전체가 위축된다. 하지만 이럴수록 경매 시장은 역설적으로 살아나는 구조를 갖고 있다. 그 이유는 세 가지다.
- 낙찰가 기준 구조 덕분에 대출 규제를 전략적으로 피할 수 있다.
- 시세보다 낮은 가격에 진입할 수 있는 유일한 시장이다.
- 실수요자 중심의 경매 진입이 정부 정책과도 부합한다.
물론 무분별한 입찰, 권리 분석 부족, 잔금 계획 실패 등은 언제나 리스크로 존재한다. 하지만 준비된 투자자에게 지금 경매 시장은 거의 유일하게 열려 있는 투자 창구이며, 자금력이 있는 개인에게는 더할 나위 없는 타이밍이다.
핵심 조언
- 6억 미만 낙찰가를 타겟으로 입찰가 조절하라.
- 재경매 타이밍을 노려라.
- 실거주 목적이면 금융권 협상도 적극 시도하라.
- 세입자, 권리분석, 인테리어 비용까지 계산해 리스크를 통제하라.