공장 부지, 매매보다 경매가 유리할까? 실전 수익률 비교 분석

공장 부동산은 흔히 ‘기업만 투자하는 영역’으로 오해되지만, 최근에는 소규모 제조업 창업자나 고정 월세 수익을 원하는 개인 투자자 사이에서도 관심이 높아지고 있다. 특히 지방 산업단지나 준공업지역에서는 소형 공장을 경매로 낙찰받아 임대하거나 직접 활용하는 개인 투자자 사례가 꾸준히 늘고 있다. 하지만 공장 투자는 단순히 싸게 사는 것이 능사가 아니다. 경매는 저렴한 가격이라는 장점이 있지만, 인허가, 토지이용규제, 환경문제 등의 리스크를 수반한다. 반면 일반 매매는 안정성과 정보 접근성이 높지만, 수익률은 경매에 비해 제한적이다. 이 글에서는 실제 공장 투자자들의 경매 vs. 매매 사례를 비교하고, 초보자 입장에서 어떤 방식이 더 유리한지 깊이 있게 분석한다.

단순한 이론이 아닌 실제 사례를 통해 수익률, 리스크, 절차상의 차이를 명확히 전달한다.

 

공장 부동산, 왜 지금 개인 경매 투자자들이 관심 가지는가?

예전에는 공장이라 하면 대기업이나 중견 제조업체의 영역으로 여겨졌지만, 최근 3년 사이 흐름이 급격히 변하고 있다. 특히 수도권에서 밀려난 소규모 제조업체, 1인 창업자, 그리고 자가 생산 시설을 원하는 온라인 셀러까지 공장 수요가 다양해지고 있다. 이와 동시에 공장은 임대수익 외에도 토지의 용도 변경, 건폐율·용적률 활용, 자가 공방화 등 여러 수익모델이 존재한다. 더불어 공장은 일반 상업용 부동산보다 투자 단가가 낮고, 다수의 물건이 경매 시장에 지속적으로 나오는 특성 덕분에 진입 기회가 넓다. 최근 경기 북부, 충청권, 경상권 지방 산업단지에서는 1억~3억 원 사이의 중소형 공장 경매 물건이 활발히 거래되고 있으며, 개인 투자자들도 실투자금 5천만 원 수준으로 공장 부동산에 접근할 수 있게 되었다. 하지만 문제는 ‘싸게 산다고 모두 수익이 나는 것이 아니라는 점’이다. 실제로 경매 공장은 싸지만 까다로운 요소가 많고, 매매 공장은 비싸지만 안전하다는 말이 나올 정도로 두 방식은 극명한 차이를 보인다.

 

실전사례 첫번째 : 충북 진천 산업단지 – 공장 경매로 시세차익 + 임대수익 모두 잡은 사례

2023년 하반기, 투자자 김 모 씨는 충북 진천군의 소규모 공장을 법원 경매를 통해 낙찰받았다. 감정가는 2억 8천만 원이었으나 2회 유찰로 최저 입찰가는 1억 8천만 원까지 떨어졌고, 김 씨는 1억 9천만 원에 해당 물건을 낙찰받았다. 건물은 연면적 230평 규모로, 철골조 단층 구조였으며, 준공 후 10년이 채 되지 않은 상태였다. 김 씨는 입찰 전 토지이용계획확인서, 배후 산업단지 수요, 하수도 배출 제한 여부, 구조 상태, 전기 용량 등을 철저히 조사했고, 기존 임차인은 없었지만 바로 임대 마케팅을 진행할 계획이었다. 낙찰 후 2개월 만에 1인 창업 제조업체와 임대계약을 체결해 월 160만 원의 수익을 올리고 있으며, 현재 연수익률은 약 10.1% 수준이다. 또한 주변 동일 면적 매물의 시세는 약 2억 7천만 원으로, 8000만 원 이상의 시세차익도 확보된 상태다. 김 씨는 “공장은 아파트처럼 단순하지 않다. 시설, 구조, 토지 규제 등 모든 걸 점검해야 경매가 성공한다. 하지만 그만큼 수익은 확실히 크다”고 말했다.

 

실전사례 두번째 : 경기도 화성시 – 일반 매매로 안정성 확보, 하지만 수익률은 낮은 사례

2022년 중반, 투자자 박 모 씨는 경기도 화성시 향남읍의 일반공업지역에 위치한 중소형 공장을 부동산 중개를 통해 매수했다. 매매가는 4억 2천만 원으로, 대지 450평, 건물 연면적 300평 규모의 공장이었다. 해당 공장은 이미 제조업체가 장기 임차 중이었으며, 보증금 3천만 원에 월세 180만 원 조건이었다. 매입 당시 별다른 보수나 인허가 리스크가 없었고, 단지 내 기반시설도 잘 정비돼 있어 안정성 측면에서 매우 우수한 물건이었다. 박 씨는 금융 레버리지를 일부 활용하여 2억 원 정도의 자기자본으로 매입했으며, 현재까지 1년 이상 공실 없이 월세 수익을 받고 있다. 다만 연 수익률은 약 5.1% 수준으로, 경매 사례와 비교했을 때 다소 낮은 편이다. 그는 “나는 시간과 노력을 덜 들이고 안정적인 자산을 원했다. 경매보다 수익률은 낮지만 스트레스는 없다”고 말했다. 이 사례는 매매 방식의 안정성과 예측 가능한 수익을 보여주는 전형적인 투자 패턴이다.

 

경매와 매매, 어떤 방식이 더 유리할까? 실제 수익률과 리스크 비교

두 사례를 종합해보면 공장 투자에서 경매는 확실히 저가 매입 → 수익률 상승 → 시세차익 실현이라는 구조가 가능하다. 하지만 그에 따른 사전 조사량, 행정 리스크, 기술적 이해도가 필요하며, 명도 문제 또는 이용 불가한 구조물을 낙찰받는 경우 큰 손해를 입을 수 있다. 반면 일반 매매는 정보 접근이 쉽고, 중개사를 통한 협의가 가능하며, 즉시 수익 실현이 가능하다는 점에서 안정적이다. 그러나 일반적으로 시세보다 비싸게 사는 구조가 많아 수익률은 낮고, 임차인 부재 시 공실 리스크도 존재한다. 특히 공장은 위치가 아닌 '용도지역', '구조', '시설 조건'이 핵심 투자 포인트이므로 초보 투자자가 경매에 도전할 경우 반드시 인허가 관련 문서를 꼼꼼히 확인해야 한다. 초보 투자자라면 단독 도전보다는 전문가 자문이나 공동투자 구조를 활용해 진입하는 것이 리스크를 줄이는 방법이다.

 

결론: 공장 투자에서 경매냐 매매냐는 ‘당신의 전략’에 달렸다

공장 부동산 투자에서 어떤 방식이 더 낫다고 단정할 수는 없다. 경매는 확실히 수익률이 높고 자본금 대비 투자 효율이 뛰어나다. 그러나 리스크 관리 능력과 시장 분석이 부족한 상태로 접근하면 실패 가능성도 높다. 반면 매매는 안정적인 임차구조와 수익을 빠르게 확보할 수 있으나, 자산의 미래 가치 상승은 한계가 있다. 결국 핵심은 ‘당신이 무엇을 원하느냐’다. 만약 공장을 임대용 자산으로 보며 안정적인 월 수익을 원한다면 매매가 적합하다. 하지만 자산가치 상승과 초기 수익률 극대화를 목표로 한다면 경매를 고려할 수 있다. 단, 경매는 단순히 싼 물건을 찾는 것이 아니라, 법적 권리관계 + 구조적 상태 + 지역 규제 + 수요 분석이 복합적으로 작동하는 고난도 투자라는 점을 명심해야 한다. 공장 투자는 아파트보다 어렵지만, 그만큼 보상도 크다. 준비된 투자자라면 어떤 방식이든 승산이 있다.