시세보다 싸게 경매 낙찰받는 사람들의 입찰가 계산법은 따로 있다

경매에 입문하는 많은 사람들이 입찰가를 정할 때 가장 많이 하는 실수가 있습니다.
바로 감정가를 기준으로 단순하게 할인율만 적용해서 입찰가를 정하는 것입니다.
예를 들어 “감정가가 2억이니까 80% 정도인 1억 6천만 원에 입찰하자”는 식이죠.
이 방식은 얼핏 그럴듯해 보이지만, 실제로는 위험할 수 있습니다.

왜냐하면 감정가는 시세가 아니기 때문입니다.
감정가는 해당 물건의 가치에 대해 감정평가사가 산정한 평가액으로,
실제 시장에서 거래되는 금액과는 차이가 있을 수 있습니다.
심지어 감정일로부터 1년 이상 경과한 물건도 많고,
해당 지역의 시세 하락이나 수요 변화가 전혀 반영되지 않았을 가능성도 있습니다.

또한 입찰자마다 감정가 기준 할인율이 달라 실제 낙찰가는 예상보다 훨씬 높거나 낮게 형성되기도 합니다.
즉, 감정가만 보고 입찰가를 정한다는 건
‘경매 시장의 흐름을 무시한 가격 결정’일 수 있습니다.
시세 분석과 낙찰가 데이터, 경쟁자 동향까지 고려해야
진짜 실전 입찰가가 나옵니다.

 

2. 시세 분석이 경매 입찰가 전략의 출발점이다

입찰가를 제대로 계산하려면 가장 먼저 해야 할 것은 시세 분석입니다.
해당 부동산이 현재 시세로 얼마에 거래되고 있는지,
비슷한 면적과 연식, 입지의 매물이 어떤 가격대에 나와 있는지
네이버 부동산, 국토부 실거래가 시스템, 부동산114 등의 정보를 통해 비교해야 합니다.

예를 들어, 서울 관악구에 있는 2004년식 빌라가 감정가 2억 1천만 원으로 경매에 나왔다고 가정합시다.
근처 유사 빌라들의 실거래가는 1억 8천만 원 수준이고,
매매 호가는 2억 3천만 원부터 형성되어 있는 상태입니다.
이 경우 시세는 약 1억 8천~2억 원으로 판단할 수 있고,
이를 기준으로 실질적인 최대 입찰가는 1억 7천만 원 이하로 설정하는 게 안전합니다.

시세보다 10% 이상 비싸게 낙찰받는 순간,
낙찰자의 수익률은 급격히 떨어지게 됩니다.
특히 수리비, 명도비용, 취득세, 대출 이자 등을 감안하면
시세보다 5~10% 낮은 가격에 낙찰받아야 실질 수익이 남는 구조입니다.

결론적으로 감정가보다 중요한 건 현재 거래 시세이고,
이 시세를 제대로 파악하는 것이 입찰가 산정의 시작점이자 핵심입니다.

 

경매 입찰 경쟁률과 과거 낙찰가를 분석하라

입찰가는 시세만 본다고 끝이 아닙니다.
경매는 결국 경쟁자와의 싸움이기 때문에
최근 낙찰가 추이와 입찰 경쟁률을 반드시 분석해야 합니다.

예를 들어, 해당 지역의 동일 단지 아파트가
최근 3회 연속 1명 입찰 → 2명 입찰 → 유찰
이런 흐름을 보였다면 경쟁률이 낮다는 뜻이고,
입찰가를 시세의 80% 이하로 낮게 써도 낙찰 가능성이 있습니다.

반대로 동일 단지 물건이 6명, 8명, 10명씩 몰렸다면
예상보다 입찰가를 높게 써야 하며,
그렇지 않으면 손해 없이 낙찰받기 어렵습니다.
실제 경쟁률이 높은 지역은 시세의 95% 수준으로 낙찰되는 경우도 많습니다.

'대법원 경매정보', '지지옥션', '옥션원' 등 경매 사이트에서는
과거 낙찰가와 경쟁률 데이터를 볼 수 있으니,
입찰 전 비슷한 물건들의 낙찰 결과를 반드시 체크해야 합니다.

또한 ‘한 번에 낙찰받겠다’는 생각보다는,
3~5회 입찰을 전제로 하고 전략적으로 접근하는 것이
입찰가를 냉정하게 계산할 수 있는 좋은 방법입니다.

 

실전 사례 – 같은 물건, 입찰가 차이로 경매 수익률이 갈린다

실제 사례를 통해 입찰가 차이가 어떤 결과를 만들었는지 보겠습니다.

사례 ① – A씨의 실전 전략
A씨는 경기도 고양시에 있는 소형 아파트를 경매로 낙찰받았습니다.
감정가 2억 3천만 원, 인근 실거래가 2억 원 수준.
A씨는 최근 낙찰가가 1억 9500만 원 선이라는 걸 확인하고,
시세 대비 7% 낮은 1억 8500만 원에 입찰했고,
다행히 단독 입찰로 낙찰에 성공했습니다.
수리비 500만 원, 취득세 3.2%를 감안하더라도
기대수익률은 8% 이상이 나오는 안정적인 낙찰이었습니다.

사례 ② – B씨의 무리한 입찰
반면 같은 지역, 유사 조건의 물건에 입찰한 B씨는
감정가 2억 4천만 원을 기준으로 90%인 2억 1600만 원에 입찰했습니다.
B씨는 시세 확인을 제대로 하지 않고 ‘싸게 샀다’고 판단했지만,
사실상 시세보다 1000만 원 이상 비싸게 낙찰받은 셈입니다.
수리비와 세금, 대출 이자까지 포함하자
매도 시 기대수익은 거의 0에 가까워졌고,
결국 보유 기간이 길어져 자금이 묶이게 됐습니다.

이 두 사례의 차이는 단 하나,
입찰가 산정의 기준이 감정가였는가, 시세+경쟁률이었는가입니다.
이것만으로도 수익과 리스크가 완전히 달라졌습니다.

 

결론 – 경매 감정가보다, 시장과 경쟁을 보라

경매에서 입찰가는 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다
‘얼마에 사야 수익이 남느냐’를 기준으로 결정해야 합니다.
그 기준은 감정가가 아니라
- 현재 실거래 시세
- 유사물건 낙찰가
- 입찰 경쟁률
- 수리 및 명도 비용 등 실질 비용
이 4가지 요소의 분석을 통해 나옵니다.

감정가를 기준으로 무작정 80%, 90%를 적용하는 방식은
지금처럼 경쟁이 심한 시장에서는 손해를 보는 전략이 될 수 있습니다.
시장 흐름과 수익률 중심의 판단이 필요합니다.

낙찰은 ‘성공’이 아니라 ‘시작’일 뿐이며,
입찰가를 잘못 산정하면
낙찰이 곧 후회로 이어질 수 있다는 점을 기억해야 합니다.

입찰가 계산에도 기술과 전략이 필요합니다.
시세, 낙찰 데이터, 경쟁 흐름을 읽는 눈만 있다면
누구나 시세보다 싸게, 수익을 남기는 낙찰을 만들어갈 수 있습니다.