sangsaenghorangi 님의 블로그

경매로 부동산 사서 임대 사업 하기 전 꼭 알아야 할 점

부동산 경매는 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 취득할 수 있는 투자 방법으로 널리 알려져 있다.특히 ‘경매로 싸게 사서 월세 수익을 얻겠다’는 전략은 많은 사람들이 관심을 가지는 구조다.소액으로 시작해 매월 안정적인 임대료 수익을 얻는 구조는 얼핏 보면 이상적인 재테크 방식처럼 보이기도 한다.하지만 현실은 그렇게 단순하지 않다.경매로 취득한 부동산을 임대사업에 활용하기 위해서는 단순히 ‘싸게 사는 것’ 이상의 복합적인 판단과 준비가 필요하다.권리분석 실패로 보증금 인수를 떠안을 수도 있고, 입지가 좋지 않아 공실이 계속될 수도 있으며,임차인과의 명도 문제로 사업 시작이 수개월씩 지연되는 경우도 흔하다.이 글에서는 경매를 통해 부동산을 취득하고 임대사업까지 이어가려는 사람들을 위한 핵심 점검 포인트를 소개..

부동산 경매 명도 꿀팁 7가지:퇴거 거부 세입자도 스스로 나가게 만드는방법

부동산 경매에서 낙찰을 받는 순간은 분명 짜릿한 순간이다.그러나 많은 초보 투자자들이 간과하는 것이 있다. 바로 ‘명도’라는 후속 절차다.경매로 부동산을 낙찰받았다고 해서, 그 부동산이 바로 자신의 통제 아래로 들어오는 것은 아니다.실제로 낙찰 이후에도 세입자나 소유자가 버티면서 퇴거를 거부하는 경우가 적지 않다.이런 상황에서는 소송, 강제집행, 정신적 스트레스, 시간 지연, 경제적 손실까지 겹치게 된다.그런데 반대로, 정확한 명도 전략과 커뮤니케이션 방법을 안다면굳이 소송이나 강제집행까지 가지 않아도 점유자를 자발적으로 퇴거시키는 것이 가능하다.명도는 단순히 법적 절차가 아니라, ‘심리전이자 협상의 기술’이기도 하다.이 글에서는 실제 명도 현장에서 사용되는 실전 전략 중에서도퇴거 거부자조차 스스로 나가..

선순위/후순위 채권의 차이와 부동산 경매 리스크

부동산 경매는 시세보다 저렴한 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 기회다. 하지만 입찰 전에 필수적으로 확인해야 하는 것이 바로 권리관계, 그중에서도 특히 선순위와 후순위 채권이다.많은 초보 투자자들이 “낙찰가가 싸니까 괜찮겠지”라는 생각으로 접근하지만, 채권의 순위가 낙찰자의 수익과 직결된다는 사실을 모르면, 수천만 원의 손해를 입을 수 있다.선순위와 후순위는 단순한 ‘먼저 생긴 권리, 나중에 생긴 권리’가 아니라, 경매에서 어떤 채권이 먼저 변제되고, 어떤 권리는 소멸되는가를 결정짓는 핵심 기준이다.특히 선순위 임차인, 근저당권, 지상권 등은 낙찰자에게 직접적인 인수 의무가 발생할 수 있다.이 글에서는 선순위와 후순위 채권의 개념을 정리하고, 실제 사례를 통해 어떻게 경매 리스크로 이어지는지를 설명하며..

법원 부동산 경매 일정 보는 법과 매각물건명세서 해석법 정리

부동산 경매에 처음 입문하려는 사람들이 가장 먼저 막히는 부분은 바로‘어디서부터 시작해야 하나요?’라는 질문이다. 공인중개소처럼 안내해주는 사람이 없는 경매 시장에서는 모든 정보를 스스로 찾아야 하고, 분석해야 하며, 결정도 본인이 내려야 한다.그 출발점이 바로 법원 경매 일정 확인과 매각물건명세서 해석이다.경매 일정은 언제 어떤 물건이 나오는지를 확인할 수 있는 기본적인 정보고, 매각물건명세서는 해당 부동산의 법적 권리 상태와 임차인 관계를 판단할 수 있는 핵심 문서다.이 두 가지를 정확히 이해하지 못한 채 입찰에 참여하면 낙찰은 고사하고, 입찰보증금을 날리거나 낙찰 후 손해를 보는 일이 생길 수 있다.이 글에서는 대법원 경매 사이트를 활용한 경매 일정 확인 방법부터, 매각물건명세서를 실제로 어떻게 해..

부동산 경매 '입찰보증금'은 왜 필요한가? 반환 안 되는 경우는?

부동산 경매에 처음 참여하려는 사람들에게 “입찰보증금은 왜 내야 하나요?”, “혹시 이 돈 못 돌려받는 경우도 있나요?”라는 질문은 매우 흔하다.실제로 경매는 일반 부동산 매매와 달리 입찰이라는 경쟁 절차를 거치기 때문에, 참여자의 진정성과 책임감을 담보하기 위한 장치로 입찰보증금 제도가 운영된다.입찰보증금은 단순히 형식적으로 내는 돈이 아니라, 낙찰 이후 계약 이행을 보장하기 위한 법적 보증 수단이다. 그러나 이 보증금은 어떤 상황에서는 부분 또는 전액이 몰수되기도 한다. 입찰 전에 이 구조를 충분히 이해하지 못하면, 낙찰에 성공하고도 수천만 원의 보증금을 날리는 상황이 생길 수 있다.이 글에서는 입찰보증금이 필요한 이유, 반환되지 않는 상황의 실제 사례, 그리고 보증금 손실을 예방하기 위한 전략까지 ..

부동산 경매 권리분석 실패로 낙찰 후 손해 본 사례와 예방법

부동산 경매는 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 취득할 수 있는 매력적인 수단이다. 하지만 낙찰이 곧 성공을 의미하지는 않는다. 많은 초보 투자자들이 “낙찰 받았다 = 수익이다”라고 단정 짓고, 정작 중요한 권리분석을 소홀히 한 채 입찰에 참여하는 실수를 반복한다.실제로 낙찰 이후 보증금 인수, 명도소송, 지상권·유치권 인수, 채권관계 누락 등으로 인해 수백에서 수천만 원의 손해를 입는 사례가 매해 반복되고 있다.이 글에서는 실제 권리분석 실패로 인해 큰 손해를 본 사례를 중심으로 어떤 부분을 놓쳤는지, 그리고 어떻게 하면 이를 예방할 수 있는지를 경매 초보자의 눈높이에 맞춰 구체적으로 설명한다. 실제 사례①: 부동산 경매 선순위 임차인 인수로 2천만 원 손해 본 A씨 이야기2024년 7월, 경기 수원시에..

등기부등본 보는 법: 부동산 경매 투자자가 꼭 확인해야 할 5가지 포인트

부동산 경매에서 가장 먼저 확인해야 할 서류가 바로 등기부등본이다. 겉보기엔 단순한 법적 문서 같지만, 실상은 경매 투자자가 반드시 해석하고 이해해야 할 위험과 기회가 숨어 있는 지뢰찾기 지도라고 할 수 있다. 특히 초보 투자자들은 ‘등기부등본만 보면 권리 분석 다 된 것 아닌가요?’라고 생각하는 경우가 많은데, 이는 아주 위험한 오해다.등기부등본은 부동산의 과거, 현재, 그리고 권리 상태를 한눈에 파악할 수 있는 가장 기본적이고 중요한 문서지만, 내용을 정확히 이해하지 못하면 낙찰 후 큰 손해를 입을 수 있다.이 글에서는 경매 투자자가 반드시 알아야 할 등기부등본 해석의 핵심 포인트 5가지를 사례 중심으로 쉽게 설명하고, 실제 투자에 바로 적용할 수 있도록 정리한다. 표제부, 갑구, 을구의 구조 이해:..

지방 부동산 경매 물건, 서울보다 더 수익성 있는 이유 (데이터 기반 설명)

많은 부동산 경매 초보자들이 “서울이니까 안전하지”, “지방은 비인기 지역이라 위험하지 않을까?”라는 생각으로 지방 물건을 무시하는 경향이 있다. 하지만 최근 경매 시장에서 수익률을 중시하는 투자자들이 서울보다 지방 경매 물건으로 눈을 돌리고 있다.실제로 지방 물건은 낙찰가율이 낮아 초기 투자금이 적게 들고, 수익률이 더 높게 형성되는 구조를 갖는 경우가 많다. 게다가 공시가격과 시세 차이가 커서 양도세나 취득세 측면에서도 전략적인 선택이 될 수 있다.이 글에서는 지방 경매가 왜 서울보다 수익성이 높은가를 데이터와 실제 사례 기반으로 분석하고, 초보 투자자가 안전하게 접근할 수 있는 방법까지 단계별로 설명한다. 서울 vs 지방 부동산 경매: 낙찰가율과 경쟁률 데이터가 말해주는 현실부동산 경매의 수익성을 ..

부동산 경매와 공매의 차이점: 초보자가 헷갈리는 핵심 비교

부동산 투자나 자산 확보를 고민하는 많은 사람들이 “경매와 공매는 뭐가 달라요?”라는 질문을 던진다. 두 방식 모두 부동산을 시세보다 저렴하게 구입할 수 있는 기회라는 점에서 비슷해 보이지만, 실제로는 절차, 주체, 권리분석, 낙찰 후 처리 방식 등에서 상당한 차이가 존재한다.특히 초보자는 용어 자체가 비슷해 쉽게 혼동할 수 있는데, 이를 정확히 이해하지 못하면 잘못된 방식으로 입찰에 참여하거나, 원하지 않는 법적 리스크를 떠안을 수 있다. 이 글에서는 경매와 공매의 근본적인 차이를 법률적 관점, 진행 주체, 낙찰자 권리, 절차상 특징 등 다양한 측면에서 비교하고, 각각의 장단점과 실전 투자 시 고려할 사항까지 체계적으로 설명한다. 부동산 경매와 공매 진행 주체의 차이: 법원이냐 국가기관이냐, 출발선이 ..

부동산 경매를 처음 접하는 사람들은 ‘세입자가 있는 경매 물건’은 복잡하고 위험하다고 생각하는 경우가 많다. “세입자가 안 나가면 어쩌지?”, “보증금을 대신 물어줘야 하는 건가?” 같은 걱정 때문이다. 실제로 전세 세입자가 있는 물건은 명도 문제, 보증금 인수, 대항력 등 다양한 법적 요소들이 얽혀 있어 섣불리 접근하면 큰 손실을 입을 수 있다. 그러나 법률적 기준과 권리 분석만 정확히 한다면, 오히려 이런 물건은 ‘낙찰 경쟁률이 낮아지는 기회’가 되기도 한다.이 글에서는 전세 세입자가 있는 경매 물건의 구조를 법률 중심으로 분석하고, 인수 여부 판단을 위한 체크포인트를 실제 사례와 함께 자세히 설명한다. 세입자가 있는 부동산 경매 물건의 구조: 대항력, 확정일자, 우선변제권의 법적 의미 경매 대상 부..