상가 경매, 일반 매매보다 좋은 선택일까? 실전 투자자들의 사례 비교

상가 투자는 일반 주택과는 다른 투자 전략이 요구되는 고급형 부동산 투자다. 특히 상가 시장은 실물경제와 밀접하게 연결돼 있어 단순히 위치나 건물 상태만을 보고 접근하는 것은 위험하다. 투자자들 사이에서는 오랫동안 ‘안정적인 임대 수익’을 기대할 수 있는 자산으로 여겨져 왔지만, 최근에는 임대료 하락, 공실 증가 등으로 수익률이 기대치에 못 미치는 경우도 빈번하다. 이런 상황에서 일부 실전 투자자들은 일반 매매보다 '경매'를 통해 상가를 취득하는 전략에 집중하고 있다. 겉보기에는 두 방식 모두 상가를 사서 임대하거나 자가 사용을 목적으로 하는 점에서 동일해 보일 수 있지만, 실제로는 접근 방식과 기대 수익률, 리스크 구조가 전혀 다르다. 경매는 시세보다 저렴하게 상가를 취득할 수 있는 기회를 제공하는 동시에 권리분석, 명도 등의 리스크를 동반한다. 반면 일반 매매는 정보가 비교적 명확하고 거래 절차가 단순하지만, 매입가가 높고 수익률이 제한되는 단점이 있다. 이 글에서는 실제 투자자들의 사례를 중심으로 경매와 일반 매매 방식의 차이점을 심도 있게 분석하고, 어떤 조건과 투자 성향에서 각각의 방식이 적합한지를 구체적으로 짚어본다.

단순한 이론이 아닌 실제 수익률, 문제 해결 과정, 투자자의 판단 기준 등을 모두 포함해 초보자부터 중급 이상 투자자까지 실질적인 통찰을 얻을 수 있도록 구성하였다.

 

 

실전사례 A: 서울 마포구 이면도로 상가, 경매로 시세차익 + 임대수익 동시 확보

2023년 초, 실전 투자자 박 모 씨는 서울 마포구 연남동 인근 이면도로에 위치한 3층짜리 근린상가를 법원 경매를 통해 낙찰받았다. 감정가는 12억 3천만 원이었지만, 3회 유찰로 인해 최저 입찰가는 8억 6천만 원까지 떨어졌고, 박 씨는 8억 9천만 원에 해당 물건을 낙찰받는 데 성공했다. 이 상가는 1층은 카페, 2층은 공실, 3층은 창고 형태로 구성돼 있었고, 외관상으로는 오래된 건물이었지만 대지 면적이 넓고 유동 인구가 꾸준한 지역이었다. 경매 참여 전 박 씨는 해당 상가의 임차인 현황을 철저히 파악했고, 1층 카페는 확정일자와 전입신고를 하지 않은 상태로 낙찰 이후에도 별도 명도 절차 없이 임차 계약을 재구성할 수 있었다. 2층과 3층은 리모델링을 통해 셰어오피스로 용도 전환을 시도했으며, 인테리어 비용으로 약 3천만 원을 추가로 지출했다. 리모델링 완료 후 2층은 130만 원, 3층은 110만 원에 각각 임대 계약을 체결했으며, 기존 1층 카페는 월 220만 원으로 재계약되었다. 총 임대 수익은 월 460만 원, 연간 5,520만 원으로 단순 수익률은 약 6.2%에 달했다. 또한 유사 입지 상가의 시세가 약 12억 원 수준이었기 때문에 약 3억 원 가량의 시세차익까지 기대할 수 있는 상황이다. 박 씨는 “경매는 리스크가 분명 존재하지만, 철저한 조사와 구조 변경 전략을 통해 충분히 일반 매매보다 높은 수익률과 자산가치 상승을 실현할 수 있다”고 말했다.

 

실전사례 B: 경기도 성남 분당구, 경매가 아닌 일반 매매를 통한 안정적 임대 수익 사례

반면, 투자자 김 모 씨는 보다 안정적인 수익과 공실 리스크 회피를 위해 일반 매매 방식으로 상가를 매수하였다. 2022년 말, 김 씨는 성남시 분당구 야탑역 인근 대로변 상가 2층을 13억 원에 매입했다. 이 상가는 이미 브랜드 약국이 입점해 있었고, 임대 계약 기간도 3년 이상 남아 있었기 때문에 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있었다. 약국은 월 420만 원의 임대료를 지급 중이었고, 관리비 부담도 임차인에게 전가되어 있었다. 김 씨는 중도금 대출을 포함한 금융 레버리지를 활용하여 초기 자금 부담을 줄였고, 매입 후 별도의 리모델링이나 수선 없이 바로 임대 수익을 누릴 수 있었다. 수익률은 단순 계산 시 연 3.8% 수준으로 다소 낮았지만, 공실 걱정이 없고 임대료 연체나 명도 이슈가 없다는 점에서 매우 만족스러운 결과였다. 그는 “나는 부동산을 안정적인 현금 흐름 수단으로 보고 접근한다. 일반 매매는 처음엔 수익률이 낮아 보여도 장기적으로 리스크 없이 수익을 누릴 수 있다”고 설명했다. 다만 이 상가는 주변 상권의 포화 상태와 최근 오픈한 대형 약국 체인점으로 인해 향후 재임대 시 임대료 하락이나 공실 우려가 발생할 수 있다는 점에서 향후 전략적 판단이 필요해 보인다.

 

실전사례 C: 부산 서면 번화가, 상가 경매 낙찰 후 공실 장기화 실패 사례

모든 경매가 성공적인 것은 아니다. 투자자 이 모 씨는 2022년 부산 서면 번화가에 위치한 지하 1층 상가를 2억 5천만 원에 낙찰받았다. 감정가는 3억 1천만 원이었고, 서면 중심가라는 입지 때문에 경쟁률도 높았다. 하지만 문제는 낙찰 이후였다. 상가 내부는 오래된 노래방 구조였으며, 실내는 곰팡이와 누수로 심각한 훼손 상태였다. 이 씨는 인테리어 비용으로 약 5천만 원을 투자했지만, 예상보다 낮은 유동 인구와 코로나19 여파로 인해 해당 상가는 1년이 넘도록 공실로 남았다. 심지어 부동산 중개업소에서도 “지하 상가는 요즘 트렌드에 맞지 않고, 소상공인의 수요도 현저히 줄어든 상태”라며 임대에 비관적인 전망을 내놓았다. 이 씨는 결국 1년 4개월 만에 해당 상가를 2억 원에 매도하며 손실을 확정지었다. 그는 “경매라고 무조건 싸고 좋은 건 아니다. 겉으로 보이는 감정가와 입지만 믿고 들어갔다가 철저한 시장 분석과 입지 특성 파악 없이 들어가면 큰 손해를 볼 수 있다”고 전했다. 이 사례는 경매의 단점인 정보의 비대칭성과 공실 리스크를 잘 보여준다.

 

결론:  상가 경매는 어떤 방식이든 ‘목적’과 ‘분석’이 명확해야 성공한다

상가 투자는 단순히 높은 수익률만을 쫓는 것이 아니라, 자산의 성장성과 안정성, 그리고 자신의 리스크 감내 수준에 대한 명확한 이해를 바탕으로 이뤄져야 한다. 경매는 저가 매입과 가치 상승 전략이 가능한 반면, 그만큼 리스크도 함께 존재한다. 특히 권리분석, 명도, 인테리어 및 리모델링 전략, 입지 분석 등 복합적인 판단이 요구된다. 반면 일반 매매는 초보 투자자에게 더 적합한 방식이며, 공실이나 관리 이슈가 적어 예측 가능한 수익을 가져다준다. 하지만 매입가가 높기 때문에 실질 수익률은 제한적일 수 있다. 실전 사례를 통해 확인했듯이, 성공적인 경매 투자자는 철저한 사전 조사와 리스크 관리 전략을 바탕으로 수익률을 극대화했다. 반면 무분별한 감정가 신뢰나 지역 분석 부족은 실패로 이어지기도 했다. 결국 중요한 것은 ‘당신이 어떤 투자자냐’는 자기 인식이며, 그에 맞는 방식과 전략을 선택하는 것이 가장 현명한 투자 방법이다. 누구나 상가에 투자할 수 있지만, ‘준비된 투자자’만이 성공할 수 있다.