매매보다 경매가 답일까? 다가구 투자 초보가 반드시 알아야 할 차이점

다가구주택은 한 채의 건물로 여러 세대에게 임대를 줄 수 있어 ‘소형 부동산’ 중에서도 가장 효율적인 수익형 자산으로 평가받는다. 특히, 월세 기반의 안정적인 현금 흐름을 선호하는 투자자들에게는 다가구주택은 오랫동안 꾸준한 수요가 존재해왔다. 그런데 같은 다가구라도 ‘어떻게 사느냐’에 따라 수익률과 리스크는 완전히 달라진다. 일부 투자자는 경매를 통해 시세보다 저렴하게 매입하여 시세차익과 월세 수익을 동시에 노리는 전략을 구사한다. 반면 일반 매매는 안정성은 높지만 초기 진입 비용이 높고 수익률이 낮을 수 있다. 그렇다면 초보 투자자 입장에서 다가구주택은 경매와 일반 매매 중 어떤 방식이 더 적합할까?

본문에서는 초보 투자자 관점에서 두 방식의 차이를 비교하고, 실전 사례를 통해 각 방식의 장단점을 구체적으로 분석해본다.

 

다가구주택 투자, 경매든 매매든 왜 초보자들이 선호할까?

부동산 시장이 단기 매매차익 중심에서 안정적인 현금 흐름 중심으로 변하면서 다가구주택은 ‘세입자 기반의 꾸준한 임대 수익’을 원하는 투자자들에게 매우 매력적인 상품이 되었다. 아파트와는 달리 다가구는 건물 전체를 소유하면서 동시에 여러 세대에게 임대할 수 있는 구조이기 때문에 수익의 분산 효과가 크고, 한 세대의 공실이 전체 수익에 큰 영향을 미치지 않는다. 또한 비교적 소액으로 시작할 수 있는 소형 다가구의 경우, 수도권 외곽이나 지방 핵심지에서는 2억~3억 원 수준으로도 투자 가능하다는 점에서 진입장벽이 낮다. 특히 초보 투자자들은 ‘월세 150만 원 정도 나오는 안정적인 자산’을 목표로 시작하는 경우가 많다. 그런데 문제는 이런 다가구를 ‘매매로 사느냐, 경매로 사느냐’에 따라 투자 흐름이 완전히 달라진다는 점이다. 매매는 정보가 풍부하고 절차가 단순하지만, 이미 시세가 반영된 가격이기 때문에 높은 수익률을 기대하기 어렵다. 반면 경매는 저가 매입이 가능하나, 권리분석, 명도, 리모델링 등 복잡한 과정이 따른다. 초보자 입장에서 두 방식은 그 자체로 투자 전략의 방향을 결정하는 중요한 선택이 되는 셈이다.

 

실전사례 첫번째 : 경기도 안산시, 다가구 경매 낙찰로 월세 + 시세차익 ‘두 마리 토끼’ 잡은 사례

2024년 상반기, 투자자 최 모 씨는 경기도 안산시 단원구의 다가구주택을 법원 경매를 통해 낙찰받았다. 해당 물건은 2층 구조로 총 5세대가 입주 가능한 형태였으며, 감정가는 3억 2천만 원, 최저입찰가는 2억 2천만 원이었다. 최 씨는 입찰 전 임차인 현황을 정확히 파악하고, 우선순위 임차인의 보증금과 대항력 유무, 현장 점검을 통한 누수·구조 상태 확인, 명도 가능성까지 면밀히 검토한 뒤 2억 4천만 원에 낙찰을 받았다. 이후 보일러 교체, 외벽 방수 공사 등 간단한 수선을 거쳐 총 600만 원 가량의 비용이 들었다. 낙찰 후 1개월 이내에 기존 임차인 3세대는 재계약을 체결하고, 나머지 2세대는 부동산 중개를 통해 새 임차인을 모집하였다. 현재 전체 월세 수익은 총 165만 원이며, 연간 수익률은 약 7.2% 수준이다. 더욱이 같은 지역 동일 규모 다가구 매매 시세는 약 3억 원 수준으로, 매입 즉시 6천만 원 이상의 시세차익이 확보된 셈이다. 최 씨는 “권리분석만 정확히 하면 경매는 초보자도 도전할 수 있다. 매매보다 훨씬 좋은 조건으로 시작할 수 있었다”고 말했다.

 

실전사례 두번째 : 인천 부평구, 다가구 경매 아닌 매매로 안정적 수익 실현한 사례

반면 투자자 이 모 씨는 2023년 말 인천 부평구에서 다가구주택을 일반 매매 방식으로 매입했다. 해당 주택은 지상 2층, 총 6세대 규모였으며, 기존에 안정적인 임차 구조가 유지되고 있었다. 매매가는 3억 6천만 원으로 다소 높은 편이었지만, 5세대는 보증금 1천만 원 + 월세 30만 원 조건, 1세대는 전세로 운영되고 있었다. 전체 월세 수입은 약 150만 원 수준이었고, 별도의 리모델링이나 수선 비용이 들지 않았다. 이 씨는 투자 후 별다른 공실이나 문제 없이 꾸준히 수익을 얻고 있으며, 연 수익률은 약 5.0% 내외로 계산된다. 그는 “나는 안정적인 임대 수익이 목적이기 때문에 매매가 더 적합했다. 입지나 상태가 검증된 물건을 고르는 것이 핵심”이라며, 본인의 투자 성향에 따라 리스크보다 안정성을 우선시한 선택이었다고 밝혔다. 다만 시세차익이나 자산 가치 상승 측면에서는 제한적이기 때문에, 향후 수익률 개선을 위한 리모델링이나 세입자 교체 전략이 필요한 상황이다.

 

경매와 매매, 초보 투자자가 알아야 할 실제 차이점

실전 사례에서 보듯이 경매는 초기 진입 비용이 적고 수익률이 높지만 리스크와 절차의 복잡성이 따른다. 특히 권리분석 실패, 점유자 명도 문제, 예상치 못한 수선비 부담은 초보 투자자에게 치명적일 수 있다. 반면 일반 매매는 모든 정보가 투명하게 공개되고, 계약 후 곧바로 수익 실현이 가능하다는 장점이 있다. 하지만 이미 시장가격이 반영된 만큼, 높은 수익률을 기대하기 어렵고, 시세차익 역시 제한적일 수 있다. 초보 투자자가 경매에 도전하려면 최소한의 법률 지식(대항력, 확정일자, 선순위 권리 등)과 현장 실사 능력이 필요하며, 가능하면 경매 컨설팅 전문가와 동행하거나 권리분석 특강, 무료 법원 미리보기 사이트 등을 통해 사전 학습을 진행하는 것이 필수다. 반면 매매는 부동산 중개업소와 소통만 잘 하면 큰 무리 없이 진행할 수 있으므로 부동산 지식이 부족하거나 리스크에 민감한 투자자에게 적합하다. 경매는 ‘싸게 사는 법’이고, 매매는 ‘안정적으로 사는 법’이라는 점을 초보자는 명확히 이해해야 한다.

 

결론: 당신의 투자 목적이 경매냐, 매매냐를 결정한다

다가구주택 투자에서 경매와 매매 중 어떤 방식이 더 좋다고 단정지을 수는 없다. 본질적으로 두 방식은 각각의 장단점을 갖고 있으며, 투자자의 성향과 목적, 현재의 자금 상태, 경험 수준에 따라 적합한 방식이 달라진다. 만약 당신이 비교적 공격적인 성향을 가지고 있고, 약간의 법률 지식과 분석력, 현장 대응 능력을 갖췄다면 경매는 훌륭한 선택이 될 수 있다. 시세보다 싸게 사서 리모델링 후 높은 수익률을 실현하거나, 단기간에 시세차익을 노리는 것도 가능하다. 반면 장기적으로 꾸준한 월세 수입과 공실 없는 관리를 원한다면 매매가 더 적합하다. 특히 초보자일수록 리스크보다 안정성을 우선 고려해야 하며, 실거래 사례 분석과 세입자 구성 파악, 수익률 계산을 충분히 진행한 후에 매입을 결정해야 한다. 결국 중요한 것은 ‘어떤 방식이 더 좋으냐’가 아니라, ‘내게 맞는 방식이 무엇이냐’를 정확히 판단하는 것이다. 경매든 매매든, 준비된 투자자만이 수익을 만든다.