경매 물건에 ‘대지권 미등기’ 표시가 있다면 꼭 확인해야 할 3가지

아파트, 오피스텔, 빌라 등 공동주택에는 눈에 보이지 않는 또 하나의 권리가 존재합니다. 바로 ‘대지권’입니다. 대지권은 공동주택이 세워진 땅, 즉 대지(토지)의 지분을 사용할 수 있는 권리입니다. 이 권리는 건물과 별개로 존재하지 않고, 일반적으로 건물과 함께 등기되어 한 세트로 소유자가 취득합니다.

예를 들어, 어떤 아파트에 입주하면 내 집 한 칸뿐만 아니라, 그 집이 지어진 땅의 일정한 지분도 함께 소유하게 되는 겁니다. 대지권이 없다면, 건물은 있지만 그 땅을 쓸 수 없게 되는 셈이죠. 이것은 곧 법적인 권리 관계가 불완전한 상태를 의미하고, 투자자 또는 실거주자에게는 큰 리스크로 작용할 수 있습니다.

문제는 이런 ‘대지권’이 등기상 누락되어 있는 물건들이 간혹 경매로 나온다는 점입니다. 이를 우리는 “대지권 미등기 경매물건”이라고 부릅니다. 처음 경매를 접하는 초보자에게는 익숙하지 않은 용어일 수 있지만, 이 하나의 요소를 놓치면 ‘땅 없는 건물’을 낙찰받는 최악의 실수를 하게 될 수 있습니다.

 

대지권 미등기 경매물건에서 반드시 확인해야 할 첫 번째 체크포인트: 등기부 등본의 을구 항목

대지권이 제대로 등기되어 있는지 확인하는 가장 정확한 방법은 등기부 등본을 확인하는 것입니다.
등기부 등본의 ‘을구’에는 ‘대지권의 목적인 토지의 표시’라는 항목이 있고, 그 아래에 “대지권의 종류: 소유권”, “대지권의 비율: 232/10000” 등으로 표시됩니다. 이 항목이 존재하면 해당 건물은 대지권이 포함된 건물로, 일반적인 권리구조라고 보면 됩니다.

하지만 대지권 미등기 물건은 이 항목이 비어있거나, “대지권 미등기”라는 표현이 매각물건명세서에 표시됩니다. 이 경우는 건물의 지분만 경매로 넘어오고, 땅에 대한 소유권은 법적으로 취득하지 못하는 구조입니다. 즉, 낙찰받고 입주하거나 리모델링하려 해도, 그 땅은 ‘남의 땅’인 셈입니다.

더 큰 문제는, 대지권이 없는 건 추후 매도 시 매수자들이 기피하거나, 은행 담보대출이 어려울 수 있다는 점입니다. 은행 입장에서도 ‘땅 없는 건물’은 담보가치가 낮기 때문이죠. 즉, 대지권 미등기 상태의 부동산은 유동성이 낮고, 매각이 어렵고, 가치가 떨어지는 리스크를 가지고 있습니다.

 

두 번째 체크포인트: 대지권이 정말 존재하지 않는 건가? 경매에서 확인 방법은?

경매에 나온 물건이 ‘대지권 미등기’ 상태라고 해도, 실제로는 대지권이 존재하지만 등기만 누락된 경우도 있습니다. 이런 경우는

‘등기누락형 미등기’라고 불립니다. 흔히 오래된 다세대주택, 구옥 빌라, 90년대 이전 지어진 아파트에서 발견되는 유형입니다.

이럴 때는 해당 건축물의 분양 당시 건축허가서, 토지대장, 건축물관리대장 등을 열람해 보면, 실제 대지권이 있었는지 확인할 수 있습니다. 또한 같은 단지 내 다른 호실 등기부에 대지권이 등기되어 있다면, 내 물건도 등기상 누락일 가능성이 높습니다.

예를 들어, 서울 강북구의 한 오피스텔에서 실제 사례가 있었습니다. 2019년, A씨가 경매로 낙찰받은 오피스텔이 대지권 미등기 상태였으나, 확인 결과 동일 건물의 다른 호실에는 모두 대지권이 등기되어 있었습니다. 이에 따라 법무사와 협조하여 ‘대지권 등기 회복’을 진행했고, 몇 개월 후 정상적인 대지권이 등기되면서 부동산 가치가 회복되었습니다.

이처럼 ‘진짜 대지권이 없는 것인지’, 아니면 ‘등기만 누락된 것인지’에 따라 판단은 완전히 달라지므로, 경매 입찰 전에 반드시 현장조사 + 서류확인이 필요합니다.

 

세 번째 포인트: 대지권이 정말 없다면 경매 낙찰을 포기해야 하나?

그렇다면 대지권이 아예 존재하지 않는 경우, 낙찰받으면 안 되는 걸까요? 반드시 그렇지는 않습니다. 건물만으로도 수익이 가능한 물건이라면 예외가 있습니다. 예를 들어, 대지권은 없지만 월세를 잘 받고 있고, 건물 자체의 수익성이 높다면 투자자는 일정 기간 임대수익을 기대할 수 있습니다.

하지만 이 경우에도 꼭 고려해야 할 위험 요소가 있습니다. 대표적인 것이 토지 사용권을 잃을 가능성입니다.
예를 들어, 건물은 있지만 땅 주인이 나중에 토지 사용을 거부하거나 임대료 인상 또는 퇴거를 요구하면, 낙찰자는 대응할 수 있는 법적 권리가 없습니다. 이런 상황에서는 수익성은커녕, 철거 비용까지 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.

실제로 2021년 경기도 성남의 한 상가건물에서 대지권 없이 낙찰받은 사례가 있었는데, 낙찰자는 월 100만 원 이상의 임대수익을 기대했지만, 6개월 후 토지 소유주가 토지 임대차 계약 종료를 이유로 건물 철거 요청을 해오면서 법적 분쟁이 시작됐습니다.
결국 낙찰자는 수익은커녕 철거 비용과 법률 대응비용으로 1,000만 원 이상 손해를 입고, 건물을 철거한 뒤 손실을 떠안고 철수해야 했습니다.

 

결론: 대지권 미등기는 경매에서 반드시 분석해야 할 핵심 경고등

요약하자면, 경매물건에서 ‘대지권 미등기’라는 표시가 보인다면, 입찰자는 반드시 다음 세 가지를 확인해야 합니다:

1. 등기부 등본의 을구 항목에 대지권이 있는지 여부
2. 실제로 대지권이 존재하지만 등기만 누락된 상태인지 확인할 서류 조사
3. 대지권이 없을 경우 수익성, 토지 사용 리스크, 장기적 가치 하락 여부 판단

이 중 한 가지라도 명확하지 않다면, 입찰은 보류하는 것이 안전합니다. 특히 초보자의 경우, 겉보기에 가격이 싸고 수익이 좋아 보이더라도 ‘토지 없는 건물’이라는 구조가 갖는 심각한 리스크를 반드시 인식해야 합니다.

경매는 단지 싸게 사는 기술이 아니라, 위험을 피하면서 안전하게 낙찰받는 법률 게임입니다. 그 안에서 대지권 미등기는 가장 기본적이면서도 강력한 경고등 중 하나입니다.
앞으로 경매를 준비하거나 분석할 때, ‘대지권’이라는 단어가 보이면 무조건 한 번 더 확인하고 넘어가는 습관을 들이세요.
그 한 줄이 여러분의 수천만 원을 지켜줄 수 있습니다.