공매 부동산, 왜 시장에 나올까? 초보자도 이해하는 공매 발생 원인

부동산 시장에서 ‘공매’라는 단어를 한 번쯤 들어본 적 있을 것이다. 많은 사람들은 ‘공매’와 ‘경매’를 혼동하거나 둘을 같은 개념으로 인식하는 경우가 많지만, 실제로는 주체, 절차, 법적 근거 등에서 뚜렷한 차이가 있다.
먼저 공매 란, 세금 체납이나 공공기관의 채권 회수 등을 목적으로 국가나 지방자치단체, 공공기관 등이 소유 재산이나 압류 재산을 공개적으로 매각하는 절차를 의미한다.
즉, 개인 간의 채권·채무 관계가 아니라, 국가기관이 주체가 되어 진행하는 부동산 매각 절차라고 볼 수 있다.

공매는 흔히 ‘온비드’라는 사이트를 통해 진행되며, 한국자산관리공사(캠코)가 대행기관 역할을 맡는다. 예를 들어, 누군가 종합소득세를 체납해 국세청이 그의 부동산을 압류했다면, 이 부동산은 법원이 아닌 캠코를 통해 공매 절차에 들어가게 된다.

반면 경매는 개인이나 금융기관이 돈을 받지 못해 법원에 경매를 신청하는 경우다. 즉, 경매는 사인간의 채무 관계에 의한 절차인 반면, 공매는 공공기관의 행정절차에 의해 집행된다는 점에서 그 성격이 다르다.

 

공매는 왜 발생하는가? 세금 체납과 압류가 핵심

공매가 발생하는 가장 대표적인 원인은 세금 체납이다. 누군가 재산세, 종합소득세, 부가가치세 등을 제때 납부하지 않으면, 국세청이나 지방자치단체는 그 체납자 소유의 부동산, 차량, 예금 등을 강제 압류할 수 있다. 이후 체납자가 세금을 계속 납부하지 않으면 압류한 재산을 공매 절차를 통해 강제 매각하여 체납액을 회수한다.

예를 들어, 자영업을 하던 A씨가 코로나 이후 소득세를 수년간 체납하고 있었다고 가정하자. 결국 국세청은 A씨 명의의 아파트에 압류 처분을 내린다. 이후에도 A씨가 납부하지 않자, 캠코를 통해 해당 부동산이 공매로 넘어가게 된다. 이처럼 공매는 ‘세금 안 냈을 때 나오는 마지막 조치’라고 보면 된다.
또한 지방세(취득세, 등록세 등)를 체납한 경우에도 지자체는 별도로 공매를 진행할 수 있으며, 이 경우는 ‘지방자치단체 공매’로 구분된다.

세금 체납 외에도 공매가 발생하는 사유는 다양하다. 예를 들면 다음과 같다:

• 공공기관 부실채권 정리: 공기업이나 공공기관이 보유한 부실자산(부도 기업 담보물 등)을 정리하는 경우
• 국유재산 매각: 국유지, 미활용 행정재산 등을 정부가 처분하는 경우
• 보증사고: 보증기관(신용보증기금 등)이 대위변제한 후 채무자의 자산을 회수하는 경우

요약하자면, 공매는 개인이나 민간기관이 주도하는 것이 아니라, 공공기관이 법적 절차를 통해 채권을 회수하는 강제적 행정처분이라 할 수 있다.

 

공매 절차는 어떻게 진행되나? 온비드 시스템을 중심으로

공매는 대부분 ‘온비드(www.onbid.co.kr)’라는 온라인 시스템을 통해 진행된다. 온비드는 한국자산관리공사(캠코)가 운영하는 전자 자산처분 시스템으로, 부동산뿐만 아니라 차량, 기계, 주식, 특허권 등 다양한 자산이 등록된다.

공매 절차는 다음과 같은 순서로 진행된다:

1. 압류 및 의뢰: 공공기관(국세청, 지자체 등)이 체납자의 재산을 압류한 뒤, 캠코에 공매 의뢰
2. 감정평가 및 공매 공고: 캠코가 자산의 감정가를 산정하고, 온비드에 매각 조건 공고
3. 입찰 접수 및 진행: 입찰은 대부분 기간입찰(일정 기간 내 최고가 낙찰) 방식이며, 전자입찰로 진행
4. 낙찰자 선정 및 대금 납부: 낙찰자 결정 후 일정 기간 내 대금을 완납해야 함
5. 점유 이전 및 소유권 이전: 소유권은 낙찰자가 대금 완납 후 이전 가능하나, 점유자는 별도로 조치해야 할 수도 있음

경매와 다른 점은 공매는 법원의 개입 없이 전자적으로 진행되므로 시간이 더 빠르다는 장점이 있다. 또한 일반 경매보다 상대적으로 관심도가 낮아, 낙찰가율이 낮은 경우도 많다. 다만, 공매는 정보가 제한적일 수 있고, 매수인이 권리분석을 직접 해야 하므로 주의가 필요하다.

 

공매 부동산의 장점과 단점: 저렴하지만 리스크도 존재

공매 부동산의 가장 큰 장점은 낙찰가가 저렴한 경우가 많다는 것이다. 일반 법원 경매는 이미 많은 투자자들이 참여하면서 낙찰가율이 80~90%를 넘나들지만, 공매는 상대적으로 정보 접근이 어렵고, 진입 장벽이 있다고 인식되어 참여자 수가 적은 편이다.

그 결과 감정가 대비 60~70% 에 낙찰되는 경우도 적지 않다. 또한 취득세 감면, 중도금 분할납부 등 혜택이 있는 경우도 있어 실수요자나 투자자 모두에게 매력적인 기회가 될 수 있다.

하지만 공매에는 단점도 분명 존재한다. 대표적인 단점은 다음과 같다:

• 명도 문제: 낙찰 후 점유자가 자진 퇴거하지 않으면, 별도 명도소송이 필요할 수 있다.
• 권리분석 리스크: 공매는 법원이 개입하지 않기 때문에, 말소기준권리 판단 및 권리분석을 낙찰자가 직접 해야 한다.
• 정보 부족: 감정평가서, 현황조사서 등의 정보가 부족하거나 오래된 경우가 많아, 현장 확인이 필수다.
• 낙찰 취소 불가: 실수로 입찰하거나 권리를 잘못 분석해도, 낙찰 후 취소가 어렵다.

따라서 공매 부동산은 저렴하게 자산을 취득할 수 있는 기회이기도 하지만, 권리분석과 현장 확인 없이 무턱대고 입찰하는 것은 매우 위험하다.

 

초보자를 위한 공매 접근법: 공매는 '기회'이자 '책임'이다

공매는 부동산 투자자나 실수요자 모두에게 새로운 기회를 제공할 수 있는 채널이다. 다만 단순히 "싸게 나온 매물"이라고 생각하고 덤벼들기보다는, 공매가 왜 나왔는지, 그 배경을 이해하는 것부터 시작해야 한다. 체납자의 상황, 압류 사유, 점유자 현황, 권리 분석을 꼼꼼히 해야 안정적인 낙찰과 이후 절차까지 문제없이 마무리할 수 있다.

초보자가 공매를 활용하기 위해선 다음과 같은 접근이 유효하다:

1. 온비드 활용 능력 갖추기: 온비드 사용법을 숙지하고, 필터링 기능과 입찰 절차를 익혀야 한다.
2. 현장답사 필수: 공매물건의 위치, 점유 여부, 관리 상태 등은 직접 눈으로 확인하는 것이 가장 정확하다.
3. 권리분석 훈련: 등기부등본, 건축물대장, 시세 조사 등을 통해 권리관계를 스스로 분석하는 능력이 필요하다.
4. 낙찰 후 명도 계획 세우기: 점유자가 있는 경우, 협의 혹은 법적 조치를 준비해야 한다.

공매는 ‘국가가 파는 부동산’이라는 점에서 상대적으로 신뢰도가 높은 자산일 수 있지만, 그만큼 입찰자의 책임이 전가되는 구조이므로 충분한 사전학습과 준비가 필요하다. 공매를 단순한 ‘할인 매물’로 접근하는 것이 아니라, 정보전과 리스크 관리가 필요한 투자 수단으로 바라볼 때 비로소 성공 확률이 높아진다.

 

결론

공매 부동산은 단지 세금 체납자나 부도기업의 자산이 아닌, 때로는 훌륭한 투자자산이 될 수 있다. 하지만 공매가 왜 발생했는지 이해하지 못한 채 단순한 가격만 보고 뛰어들면 낭패를 볼 가능성도 크다. 공매의 발생 원인과 절차, 분석 방법을 제대로 알고 접근하는 것, 그것이 공매 투자의 첫걸음이자 성공의 비결이다.