지방 부동산 경매 물건, 서울보다 더 수익성 있는 이유 (데이터 기반 설명)

많은 부동산 경매 초보자들이 “서울이니까 안전하지”, “지방은 비인기 지역이라 위험하지 않을까?”라는 생각으로 지방 물건을 무시하는 경향이 있다. 하지만 최근 경매 시장에서 수익률을 중시하는 투자자들이 서울보다 지방 경매 물건으로 눈을 돌리고 있다.
실제로 지방 물건은 낙찰가율이 낮아 초기 투자금이 적게 들고, 수익률이 더 높게 형성되는 구조를 갖는 경우가 많다. 게다가 공시가격과 시세 차이가 커서 양도세나 취득세 측면에서도 전략적인 선택이 될 수 있다.

이 글에서는 지방 경매가 왜 서울보다 수익성이 높은가를 데이터와 실제 사례 기반으로 분석하고, 초보 투자자가 안전하게 접근할 수 있는 방법까지 단계별로 설명한다.

 

서울 vs 지방 부동산 경매: 낙찰가율과 경쟁률 데이터가 말해주는 현실

부동산 경매의 수익성을 결정짓는 중요한 지표 중 하나는 낙찰가율이다. 낙찰가율이란, 해당 부동산의 감정가 대비 낙찰된 가격의 비율을 말하며, 이 수치가 낮을수록 더 저렴하게 낙찰받았다는 의미다.
즉, 감정가 1억 원인 물건이 7천만 원에 낙찰됐다면 낙찰가율은 70%다.

2024년 전국 법원 경매 통계에 따르면,

• 서울의 평균 낙찰가율은 약 93%,
• 경기 지역은 85~88%,
• 반면 충남, 전북, 경북 등의 지방권역은 평균 67~72% 수준으로 보고되었다.
  이는 곧 서울에서는 감정가 근처까지 가격을 써내야 낙찰받을 수 있다는 뜻이고, 반대로 지방에서는 감정가보다 훨씬 낮은 금액으로도 낙찰이 가능하다는 이야기다.

또 하나 주목할 데이터는 입찰 경쟁률이다. 서울은 경매 물건 수가 절대적으로 부족하고, 관심이 몰리기 때문에 1건당 평균 6~10명의 입찰자가 몰리는 반면, 지방은 1~2명 수준이 대부분이다.
2024년 3분기 기준 대전지방법원 관할 경매에서는 평균 입찰 경쟁률이 1.9:1에 그쳤고, 광주지방법원은 1.6:1, 창원은 1.3:1 수준이었다.

경쟁률이 낮다는 것은 곧 가격을 낮게 써도 낙찰 가능성이 높고, 투자자가 전략적으로 접근할 수 있는 여지가 많다는 뜻이다. 단순히 인구나 지역 인프라만 보고 판단할 게 아니라, 수익률이라는 핵심 지표를 고려해야 하는 것이다.

 

지방 부동산 경매의 수익 구조: 초기 투자금 적고 월세 수익률 높다

 

지방 경매 물건의 또 다른 매력은 바로 초기 투자금이 적게 든다는 점이다.
서울의 경우 아무리 오래된 빌라라도 감정가가 2억을 넘어가는 경우가 많지만, 지방 중소도시나 외곽 지역의 경우 감정가 5,000만 원~8,000만 원 물건도 흔히 찾아볼 수 있다.

예를 들어 충남 아산시의 한 오피스텔 경매 물건은 감정가 6,500만 원이었고, 1회 유찰 후 4,900만 원에 낙찰되었다. 해당 물건은 역세권이 아니었지만 대학교와 산업단지 근처에 위치해 월세 수요가 꾸준했다.
낙찰자는 간단한 수리 후 월세 35만 원에 임대했으며, 연간 월세 수입은 420만 원, 수리비 포함 총 투자금은 약 5,500만 원이었다. 이 경우 단순 연 수익률은 약 7.6%, 레버리지를 활용하면 실질 수익률은 10%를 넘을 수 있다.

이와 달리 서울에서 같은 조건의 오피스텔을 경매로 낙찰받으려면 2억 원 가까운 낙찰가가 필요하고, 월세는 많아야 70만 원 정도다. 하지만 관리비, 보증금 공제, 재산세 등을 감안하면 연 수익률은 3~4% 수준에 그친다.
즉, 서울은 안정성은 높지만 수익률은 낮고, 지방은 입지는 부족해도 수익률은 높다는 구조적 차이가 존재한다.

또한, 지방 물건은 세금 측면에서도 유리한 경우가 많다. 취득세는 1.1~3.5% 수준이지만, 일정 기준 이하의 저가 주택은 감면 대상이 될 수 있고, 종합부동산세나 양도세 중과에서도 면세 기준을 충족하는 경우가 많다.

이처럼 지방 경매는 소액으로 시작하고, 안정적인 임대수익을 확보하면서, 추후 매도 타이밍까지 기다릴 수 있는 ‘장기 투자’에 적합한 구조라고 할 수 있다.

 

 지방 부동산 경매 물건의 리스크와 안전하게 투자하는 전략

 

물론 지방 경매 물건이 무조건 수익이 높은 것은 아니다. 분석 없이 접근하면 리스크도 분명히 존재한다. 지방의 가장 큰 단점은 공급과 수요의 불균형이다.
일부 지역은 인구 유출이 심해 공실률이 높아질 수 있고, 월세 수요가 지속적으로 줄어드는 경우가 발생한다.

예를 들어 전북 정읍시의 한 빌라 물건은 감정가 4,200만 원에 3,000만 원으로 낙찰되었지만, 1년 가까이 세입자를 구하지 못해 공실 상태가 지속되었다. 인근 대학이 폐교되었고, 주변 상권도 거의 사라진 지역이었기 때문이다.
이런 사례는 지방 경매 물건에서 ‘임대수요 조사’가 무엇보다 중요한 이유를 보여준다.

또 다른 리스크는 권리분석 미흡이다. 지방 경매 물건 중 일부는 지분경매, 선순위 임차인 있는 물건, 지상권이나 유치권 행사 중인 물건 등이 많다. 서울은 정보가 많고 분석 자료가 잘 나와 있는 반면, 지방 물건은 등기부와 현황조사서 외에는 정보가 부족한 경우가 많다.

이러한 리스크를 줄이기 위해선 다음과 같은 전략이 필요하다:

1. 공실률 데이터 확인: 인근 공인중개사, LH 전세 매입 자료 등 활용
2. 직접 현장 답사: 주변 인프라, 교통, 배후 수요 확인
3. 권리분석 필수: 등기부등본, 매각물건명세서, 임차인 현황 철저히 검토
4. 현지 중개업소와 협업: 입주 가능 여부 및 월세 시세 상담
5. 1~2회 유찰된 물건 노리기: 가격 하락 후 진입하는 전략이 안전함

지방 경매는 정보 부족이라는 단점이 있지만, 그것이 오히려 정보 우위가 있는 사람에게는 수익 기회가 된다는 사실도 잊지 말아야 한다.

 

서울만 보지 말고 지방도 보자, 전략적 분산 투자의 첫걸음

 

부동산 경매를 통해 자산을 구축하려는 사람에게 지방은 결코 무시할 수 없는 기회의 땅이다. 서울과 같은 대도시는 안정성과 환금성이 강점이지만, 초기 투자금이 크고 수익률은 낮은 편이다. 반면, 지방은 상대적으로 수익률이 높고, 소액 투자자에게 열려 있는 시장이다.

지방 경매는 제대로 분석하면 작은 돈으로 시작해 안정적인 현금 흐름을 확보할 수 있는 구조를 가진다. 특히 수도권 외곽, 대학교·산업단지 인근, 도시 재생사업 예정지 등은 장기적으로 가치 상승 가능성도 함께 내포하고 있다.

중요한 건 “지방은 위험하다”는 막연한 인식에서 벗어나 데이터 중심의 판단을 하는 것이다. 낙찰가율, 입찰 경쟁률, 공실률, 수익률 등을 종합적으로 비교하고, 리스크를 통제하면서 접근한다면, 서울보다 훨씬 유리한 투자처를 발견할 수 있다.

지방 경매, 그저 값싼 대안이 아니라 전략적 자산 운용 수단이 될 수 있다는 점을 기억하자.