2025년 부동산 경매로 수익 내기 위한 3가지 전략

2025년 부동산 시장은 불확실성과 기회의 공존 속에서 새로운 투자 방향을 찾는 이들에게 중요한 분기점이 되고 있다. 고금리 장기화, 전세시장 불안, 미분양 증가 등 부동산 전반의 침체 분위기 속에서도, 실수요자와 투자자들은 여전히 기회를 엿보고 있다. 특히 ‘경매’는 2025년 현재 시점에서 저평가된 부동산을 시세보다 낮은 가격에 확보할 수 있는 거의 유일한 수단으로 주목받고 있다.

경매는 일반 매매와는 달리 복잡한 법률적 절차와 권리분석, 입찰 타이밍 등이 수반되지만, 그만큼 정확한 전략과 정보만 갖춘다면 하락장에서도 수익을 창출할 수 있는 구조를 갖고 있다. 과거에는 전문가나 법무법인 , 법무사 위주로 움직이던 경매 시장이었지만, 최근에는 개인 투자자들 사이에서도 경매를 활용한 자산 확보, 임대사업, 시세차익 전략이 확산되고 있다.

그렇다면 2025년 현재 시점에서 경매로 실질적인 수익을 내기 위해 필요한 전략은 무엇일까? 단순히 낙찰만 받아선 수익을 내기 어렵다. 수익으로 이어지려면 사전에 명확한 기준과 전략을 세워야 하며, 낙찰 이후의 실행력도 중요하다. 이 글에서는 2025년 부동산 경매 시장에서 수익을 내기 위해 반드시 알아야 할 3가지 핵심 전략을 소개한다. 이 전략들은 초보자부터 중급 투자자까지 모두 적용 가능하며, 실전 중심의 체크리스트로도 활용할 수 있다.

 

전략 1: 부동산 경매 낙찰가 기준이 아니라 ‘수익률 기준’으로 입찰하라

2025년 경매 시장의 가장 큰 특징 중 하나는 ‘실수요자와 투자자의 혼재’다. 고금리와 거래 절벽으로 인해 일반 매매보다 경매를 통해 부동산을 매입하려는 수요가 늘어나면서 낙찰가율이 상승세를 보이는 지역이 존재하고 있다. 따라서 이제는 무작정 “시세보다 싸게 낙찰받는다”는 마인드보다는, 입찰가를 수익률 기준으로 판단하는 전략적 접근이 필수적이다.

예를 들어, 투자 목적으로 오피스텔을 경매로 낙찰받는다고 가정해보자. 단순히 시세보다 1,000만 원 싸게 낙찰받는 것보다, 임대수익이 월 60~70만 원 안정적으로 들어오면서, 경락잔금대출 이자와 관리비를 제외하고도 매월 수익이 남는 구조인지 분석하는 게 훨씬 중요하다. 결국 경매는 “낙찰가 vs 시세”가 아니라 “낙찰가 대비 실제 수익률”로 접근하는 게 핵심 전략이 되는 것이다.

이를 위해선 입찰 전 해당 부동산의 예상 임대료, 월 고정비, 대출 이자 등을 산정한 뒤, 자기자본 수익률(ROI)을 계산해보고 입찰가를 역산해야 한다. 예를 들어 연 6% 이상의 수익률이 나오는 구조로 입찰가를 설정하면, 낙찰 이후에도 안정적인 수익 창출이 가능하다. 즉, 감정가에서 몇 % 싸게 받느냐보다, 투자금 대비 얼마나 벌 수 있느냐를 먼저 계산해야 수익이 남는 경매 투자가 가능하다.

 

전략 2: ‘사람이 피하는 물건’에 주목하라 – 부동산 경매 유찰된 물건의 수익 잠재력

 

많은 초보 경매 투자자들은 한 번 유찰된 물건을 보면 ‘문제가 있어서 아무도 안 산 거 아니야?’라는 생각으로 피한다. 그러나 실전 투자자들은 오히려 유찰 물건에 주목한다. 그 이유는 유찰될수록 최저가가 떨어지고, 경쟁이 줄어들면서 낙찰가율이 낮아지기 때문이다. 2025년 현재 경매시장에서도 이러한 유찰 물건은 여전히 수익형 투자자들에게 ‘기회의 영역’으로 남아 있다.

특히 유찰이 반복된 이유가 단순한 접근성 문제, 복잡한 내부 구조, 점유자 명도 지연 등의 ‘기피 요인’이라면, 해당 리스크를 해결할 수 있는 능력이 있는 투자자에겐 수익률 높은 투자처로 전환될 수 있다. 예를 들어, 명도 협상이 가능한 점유자가 있는 유찰 물건은 다른 투자자들이 기피하지만, 협상 경험이 있는 투자자에겐 오히려 저가 낙찰 기회를 제공하는 물건이 될 수 있다.

또한, 유찰로 인해 1차보다 2차, 2차보다 3차 입찰에서의 심리적 경쟁 강도가 급격히 낮아지는 구조도 고려해야 한다. 경매 초보자일수록 ‘다수 참여’하는 물건을 선호하지만, 수익을 내는 투자자는 '덜 붐비는 기회'에 베팅하는 경향이 강하다. 유찰된 물건은 조사만 잘 되어 있다면, 낮은 낙찰가로 고수익을 만들 수 있는 핵심 전략 포인트가 될 수 있다.

 

전략 3: 부동산 경매 낙찰 이후의 전략이 진짜 수익을 결정한다

 

많은 사람들이 경매를 ‘낙찰 받는 것’ 자체가 목표라고 착각한다. 그러나 진짜 수익은 그다음부터 시작된다. 잔금 대출, 명도, 리모델링, 임대 또는 매도 전략 등 낙찰 이후의 실행 전략이 없으면, 수익이 아닌 손해로 이어질 수 있다. 특히 2025년은 금리 부담이 여전히 높은 상태이므로, 낙찰 직후 잔금 마련 대출이 되지 않아 낙찰 무효가 되는 사례도 빈번하게 발생하고 있다.

따라서 입찰 전에 경락잔금대출 가능 여부를 반드시 확인해야 하며, 필요한 경우 금융기관 2~3곳 이상에서 사전 대출 상담을 받아두는 것이 안정적인 투자 전략이다. 또, 명도 이슈가 있는 물건은 단순히 ‘싸다’는 이유만으로 입찰하면 안 되고, 명도 비용, 소요 기간, 법적 리스크까지 미리 시뮬레이션해야 한다.

수익형 경매의 핵심은 “낙찰 → 잔금 납부 → 명도 완료 → 임대 또는 매도”까지 전 과정을 어떻게 설계하느냐에 달려 있다. 리모델링을 통한 부가가치 상승, 주변 시세보다 경쟁력 있는 임대료 설정, 안정적인 임차인 확보 등이 모두 낙찰 이후의 수익을 결정하는 요소다. 결국 낙찰은 시작일 뿐이고, 실전은 낙찰 이후부터다. 여기에 초점을 맞춘 전략을 가진 투자자만이 2025년 경매시장에서 살아남고, 수익을 실현할 수 있다.

특히 2025년은 낙찰 이후 부동산 활용 전략에서 단기 매도보다는 장기 임대 전략이 더욱 유리한 구조가 형성되고 있다. 이유는 단기 매매 차익을 노리기에는 거래세 부담이 여전히 높고, 시세 회복 속도도 지역별 편차가 크기 때문이다. 따라서 비교적 수익률이 안정적인 임대 수익형 모델로의 전환을 고려하는 것이 경매 투자의 지속성과 안정성을 높이는 열쇠다.

예를 들어, 1인 가구 증가 지역에서는 소형 오피스텔, 도시형생활주택을 낙찰받아 리모델링 후 풀옵션 임대를 통해 월세 수익을 극대화할 수 있다. 반대로 상가나 근린생활시설은 공실 위험이 있으므로, 임차 수요 분석과 업종별 입지 분석을 병행해야 한다. 또한 취득세도 일반 주택보다 높기 때문에 세금을 감안해서 낙찰 받아야 한다. 낙찰 이후 철저한 시장 조사와 타겟 맞춤 전략이 없다면, 저가 낙찰이라도 결국 수익이 남지 않을 수 있다.

2025년 경매 시장은 단순한 ‘부동산 싸게 사기’의 게임이 아니라, 낙찰 이후 어떻게 운용하느냐에 따라 수익의 크기와 안정성이 완전히 달라지는 시장이다. 그렇기 때문에 수익을 내고자 하는 경매 투자자라면, 반드시 ‘낙찰 전 전략’과 함께 ‘낙찰 이후 플랜’까지 준비해야 한다.