법인으로 부동산 경매하면 유리하다고? 오히려 손해 보는 경우도 있다

최근 부동산 커뮤니티나 투자 유튜브 채널에서는 “이제는 개인이 아니라 법인 명의로 투자해야 한다”는 조언이 흔하게 들린다. 특히 부동산 경매 분야에서도 법인 명의로 낙찰을 받으면 세금이 절감되고, 대출도 유리하며, 리스크도 분산된다는 인식이 퍼져 있다. 그 말이 완전히 틀린 건 아니지만, 모든 경우에 해당되는 것도 아니다.

2025년 현재 기준으로 부동산 경매 시장은 일반 매매 시장보다 낙찰가율이 낮은 지역이 많고, 지방 중소도시 위주로 유찰된 물건이 많이 나오는 흐름을 보이고 있다. 이러한 시장에서는 단순히 법인을 앞세운 투자보다, 물건 자체의 수익성 분석과 세금 구조, 금융 접근성이 훨씬 더 중요한 요소가 된다.

형식적으로는 법인을 설립해 ‘사업자’로 투자에 접근하는 게 더 전문적이고 안전해 보이지만, 현실에서는 법인 투자자들이 의외로 손해를 보는 경우도 적지 않다.

오늘 이 글에서는 법인 명의로 경매를 진행할 때 실제로 어떤 장점과 단점이 존재하는지, 그리고 실제 사례에서 어떤 손해가 발생했는지 구체적으로 짚어볼 것이다. 경매를 처음 시작하려는 40~50대 투자자라면, 법인 설립부터 다시 생각해보는 계기가 될 수 있다.

 

법인의 장점만 보고 부동산 경매  시작한 A씨, 결국 세금폭탄 맞다

경기도 수원에서 카페를 운영하던 A씨(49세)는 2023년 말 처음 부동산 경매에 관심을 가졌다. 지인이 “법인으로 하면 절세가 된대”라고 조언한 걸 듣고, 그는 개인 명의 대신 소규모 투자용 법인을 설립하고 곧장 경매 시장에 뛰어들었다. 이후 그는 경기도 광주에 위치한 "근린생활시설(1층 상가)"를 낙찰받았고, 당시 시세보다 약 20% 저렴한 가격이었다.

A씨는 이 물건을 낙찰받은 뒤 법인 명의로 전입을 하지 않아도 된다는 편리함, 차후 법인 명의 매도 시 종합소득세 대신 법인세만 납부하면 된다는 점에 만족했다. 그런데 문제는 이익 실현 시점에 드러났다. 해당 부동산은 1년 반 후 7,000만 원의 시세 차익을 남기고 매도되었지만, 그 이익은 전부 법인 수익으로 잡혔고, 법인세뿐 아니라 배당소득세까지 중복 과세되는 구조가 기다리고 있었다.

게다가 건물 리모델링 비용을 법인 경비로 처리하려 했지만, 실사용 증빙이 부족하다는 이유로 비용 인정이 제한되었고, 부가가치세도 별도로 발생했다. 결과적으로 A씨는 세금으로만 2,400만 원 이상을 납부했고, 개인 명의였다면 양도세 공제나 필요경비 인정이 가능했을 텐데 하는 아쉬움만 남았다. 이 사례는 “법인이 무조건 절세된다”는 말이 사례에 따라 얼마나 달라질 수 있는지를 보여주는 대표적 예시다.

 

부동산 경매 법인 명의로 대출이 유리하다? 현실은 정반대일 수 있다

 

법인 명의로 경매를 하겠다는 사람들의 가장 큰 기대 요소 중 하나는 경락잔금대출과 추가 담보대출의 유리한 조건이다. 일부 온라인 콘텐츠에서는 법인은 대출 규제가 덜하다, DSR 적용을 받지 않기 때문에 레버리지가 크다는 주장을 한다. 그런데 실제로는 이 역시 조건에 따라 결과가 크게 달라진다.

부산에서 경매 투자를 준비하던 B씨(52세)는 아파트 낙찰을 법인 명의로 진행했다. 감정가 2억 2천만 원의 소형 아파트를 1억 9천만 원에 낙찰받았고, 경락잔금대출로 1억 5천만 원 정도를 융자받을 계획이었다. 하지만 대출 심사에서 뜻밖의 문제가 생겼다. 법인 설립 1년 미만이었고, 실적이 없다는 이유로 대출 승인 거절 통보를 받았다.

또한 법인의 대출금리는 일반 개인 대출보다 0.8% 이상 높았고, 추가로 대표이사(본인)의 연대보증을 요구받는 구조였다. 결과적으로 B씨는 본인이 대출 받는 것보다 더 높은 금리에, 동일한 보증 부담을 지고 자금을 조달해야 했고, 처음 생각했던 “법인이라 대출이 유리할 거야”라는 기대는 완전히 무너졌다.

이 사례에서 알 수 있는 건, 법인이 레버리지에 유리한 건 ‘신용도 + 운영실적 + 대출 목적’이 뒷받침될 때만 가능하다는 점이다. 단순히 ‘법인이니까 돈이 더 잘 나온다’는 식의 막연한 기대는 오히려 자금 조달 계획 전체를 망칠 수 있다.

 

법인 vs 개인, 부동산 경매 투자에서 진짜 중요한 기준은?

 

그렇다면 부동산 경매에서 법인 명의와 개인 명의 중 어떤 선택이 더 유리할까? 결론부터 말하자면, ‘무조건 법인이 좋다’는 말은 절대 통하지 않는다. 부동산 경매는 일반 매매보다 복잡한 법적 절차와 명도 이슈, 대출 타이밍 등 많은 리스크가 수반되기 때문에, 투자자의 현재 자금 구조, 투자 목적, 운영 계획에 따라 유불리가 완전히 달라진다.

법인은 분명 장점이 있다. 예를 들어 고가 상가를 다수 보유할 계획, 부동산 법인 자체를 키워나가며 회사를 자산화할 계획이라면 법인이 매우 효과적일 수 있다. 세금, 매도구조, 대출 유연성도 커질 수 있다. 하지만 반대로 1년에 1~2건 정도 낙찰을 받아 임대 수익을 목적으로 운용하는 투자자라면, 굳이 법인을 만들고 복잡한 세무처리를 할 이유가 없다. 개인 명의로 해도 충분히 합법적으로 절세와 수익 구조를 만들 수 있다.

게다가 2025년 현재, 국세청의 법인 투기 감시 강화, 부동산 법인 매도 시 양도차익 과세 강화 등 규제가 다시 조여지고 있어, 소규모 법인 투자자에게 불리한 요소가 많아지고 있다. 운용비용, 세무 리스크, 회계보고 등의 부담까지 생각하면, 잘못된 판단으로 법인을 만들면 경매 수익보다 유지비용이 더 나올 수도 있는 게 현실이다.

따라서 투자자는 “내가 어떤 목적으로 이 부동산을 낙찰받고, 어떻게 운용하고, 언제 매도할 건지”라는 전체 전략을 먼저 설계한 후, 법인과 개인 중 어떤 명의가 유리한지 결정해야 한다. 형식보다 중요한 건 본인의 투자 목적과 상황에 맞는 구조화된 선택이다.

 

마무리 요약

 

• 법인 명의로 경매를 하면 세금·대출에서 유리할 수 있지만,
  경우에 따라 오히려 손해를 보는 사례도 많다.
• 세금 중복 과세, 대출 거절, 고금리 적용 등 리스크가 존재한다.
• 낙찰물건의 목적, 자금 계획, 운용 방식에 따라 법인과 개인 중 선택해야 한다.
• “남들이 법인으로 하니까 나도 한다”는 접근은 절대 금물.
  → 투자 목적에 맞는 구조 선택이 가장 중요하다.
• 경매 낙찰 전 반드시 법인을 만들고 법인명으로 입찰을 해야 한다.