경매 낙찰 후 이사비용, 꼭 줘야 할까? 초보자가 알아야 할 명도 현실

부동산 경매에서 낙찰을 받는다는 건 해당 물건의 소유권을 갖는다는 의미지만, 실제로 물건을 내 마음대로 사용하는 건 그 이후의 문제다. 낙찰 후 ‘명도’라는 절차를 통해 기존 거주자나 점유자에게 부동산을 인도받아야만 비로소 진짜 소유자 역할을 할 수 있게 된다. 문제는, 이 명도 과정에서 예상치 못한 갈등이나 비용이 발생하는 경우가 많다는 것이다.

많은 초보자들이 낙찰만 받으면 자동으로 세입자가 나가줄 거라고 생각하지만 현실은 다르다. 점유자가 낙찰자에게 협조하지 않거나, 이사 조건으로 비용을 요구하는 경우가 매우 흔하다. 이른바 ‘이사비용’이다. 법적으로 강제집행 절차를 밟을 수도 있지만, 시간이 오래 걸리고, 실제로는 점유자와의 협상이 더 현실적인 방법으로 여겨진다. 그래서 이사비용을 주는 것이 필수는 아니지만, 명도를 빠르고 원만하게 해결하기 위한 전략적인 선택이 되는 것이다.

실제 서울 강동구에서 빌라를 경매로 낙찰받은 A씨(41세)는, 매각물건명세서상에 ‘점유자 있음’으로 표시된 걸 보고도 큰 걱정 없이 낙찰을 받았다. 하지만 낙찰 후 점유자와 연락이 닿지 않았고, 3주 만에 겨우 만나게 된 점유자는 “이사비 없이는 절대 못 나간다”며 버텼다. 결국 A씨는 200만 원의 이사비용을 지급하고 명도를 완료했고, 강제집행보다 최소 두 달은 빠르게 인도받을 수 있었다.

이런 사례는 실제 경매 현장에서 매우 흔한 일이다.

 

1. 법적으로 경매 낙찰 후 이사비용은 꼭 줘야 할까? 결론은 ‘상황에 따라 다르다’

결론부터 말하면, 이사비용은 법적으로 반드시 지급해야 할 의무는 없다. 경매로 낙찰받은 사람은 매각기일 이후 잔금을 납부하고 소유권을 취득하면, 법적 권리를 바탕으로 해당 부동산의 인도를 요구할 수 있다. 이때 점유자가 협조하지 않을 경우에는 민사집행법에 따라 법원에 명도 소송을 제기하거나 강제집행을 신청할 수 있다.

하지만 현실은 단순하지 않다. 강제집행을 신청하면 법원 집행관이 일정 기간을 두고 통보하고, 집행 날짜를 정해 이삿짐센터, 열쇠공, 경비인력까지 동원해 강제로 퇴거시키는 절차를 거친다. 이때 발생하는 비용은 낙찰자가 부담해야 하며, 시간도 적게는 1~2개월, 길게는 6개월 이상 걸리는 경우도 있다. 이 과정을 피하고 빠르게 명도를 완료하려는 낙찰자들이 이사비용을 제안하는 것이다.

예를 들어, 경기도 부천에서 다세대 주택을 낙찰받은 B씨(37세)는 명도 과정에서 점유자가 “지금 당장 나가려면 이사비 150만 원은 필요하다”고 주장했고, 이를 거부하고 강제집행을 선택했다. 결과적으로 강제집행 비용 180만 원 + 명도 지연으로 인한 공실 손실 2개월 = 약 400만 원의 손해를 봤고, 결국 “그냥 이사비 주고 끝낼 걸”이라며 후회했다. 이런 사례는, 이사비용을 반드시 줘야 하는 건 아니지만 거절이 꼭 유리한 선택은 아니라는 점을 보여준다.

 

2. 실제 협상 기준은 얼마? 경매 낙찰 후 이사비용 산정 기준과 지급 요령

초보자들이 가장 많이 궁금해하는 부분 중 하나는 “그럼 이사비용은 보통 얼마 줘야 하나요?”라는 질문이다. 정해진 기준은 없지만, 실전에서 통용되는 대략적인 평균선은 존재한다. 일반적으로는 100만 원에서 300만 원 사이에서 협상되는 경우가 많고, 점유자의 상황(고령자, 가족 동반, 장기거주 등)에 따라 다르게 책정된다.

주거용 부동산의 경우, 이사 차량 + 보증금 미정산 + 기타 생활비용 등을 명분으로 드는 경우가 많다. 만약 점유자가 전입신고만 되어 있고 확정일자나 배당요구가 없다면, 법적으로는 인도 의무가 발생하는 상황이기 때문에 낙찰자가 꼭 돈을 줄 필요는 없지만, 현실적으로 협상을 위해 일정 금액을 제시하는 게 명도를 빠르게 끝내는 방법이 된다.

실제 인천에서 오피스텔을 낙찰받은 C씨는, 점유자가 “보증금을 받지 못했다”며 계속 버텼고, 강제집행을 준비하는 과정에서 직접 대화를 시도했다. 점유자가 실직 상태에 있었고 당장 다른 주거지를 구하지 못하고 있다는 사실을 파악한 C씨는 이사비용 120만 원을 조건으로 명도일을 확정했고, 별다른 법적 분쟁 없이 마무리할 수 있었다. 그는 “단기간 공실로 인해 발생할 손해를 생각하면 차라리 협상이 더 이익이었다”고 말한다.

이때 주의할 점은, 이사비 지급 시에는 반드시 간단한 명도합의서를 작성하거나, 녹취, 문자 등 증거를 남겨야 한다는 것이다. 무턱대고 돈만 건네면, 점유자가 계속 버티는 사례도 있기 때문에, ‘돈 주고 못 받는’ 상황을 막기 위해선 협상도 절차적으로 진행해야 한다.

 

3. 초보자를 위한 경매 낙찰 후 명도 전략: 이사비용이 아닌 ‘명도비’로 생각하라

이사비용이라는 단어만 들으면 “왜 내가 돈을 줘야 하지?”라는 생각이 먼저 드는 게 당연하다. 하지만 경매 투자자들 사이에서는 점유자와의 협상 비용을 ‘명도비’ 또는 ‘권리이전 촉진비’라는 개념으로 받아들이는 경우가 많다. 소유권은 낙찰자가 가져오지만, 실사용권은 점유자가 쥐고 있는 상황이기 때문에, 이 점을 인정하고 일정한 비용으로 해결하는 것이 오히려 실속 있는 전략이 될 수 있다.

물론 모든 명도에 이사비용이 필요한 건 아니다. 예를 들어, 법인이 점유한 상가라면 연락만으로 바로 이사해주는 경우도 있고, 배당요구한 세입자의 경우 보증금을 법원에서 받기 위해 자진 퇴거하는 경우도 있다. 하지만 ‘점유자 있음’이 표시된 경우라면, 언제든 명도 갈등이 발생할 수 있으니, 입찰 전부터 명도에 대비해 최소한의 협상금도 예산에 포함시켜야 한다.

마지막으로, 낙찰 후 점유자와 처음 만날 때 무례하거나 고압적인 태도는 협상 실패 확률을 높인다. “법적으로는 내가 주인이에요”라는 말보다, “서로 잘 정리하고 싶습니다”라는 태도가 오히려 명도 기간을 단축시킨다. 빠른 입주가 목적이라면 이사비용은 비용이 아니라 시간을 사는 전략적 선택지가 될 수 있다는 점을 기억하자.