sangsaenghorangi 님의 블로그

부동산 투자나 자산 확보를 고민하는 많은 사람들이 “경매와 공매는 뭐가 달라요?”라는 질문을 던진다. 두 방식 모두 부동산을 시세보다 저렴하게 구입할 수 있는 기회라는 점에서 비슷해 보이지만, 실제로는 절차, 주체, 권리분석, 낙찰 후 처리 방식 등에서 상당한 차이가 존재한다.특히 초보자는 용어 자체가 비슷해 쉽게 혼동할 수 있는데, 이를 정확히 이해하지 못하면 잘못된 방식으로 입찰에 참여하거나, 원하지 않는 법적 리스크를 떠안을 수 있다. 이 글에서는 경매와 공매의 근본적인 차이를 법률적 관점, 진행 주체, 낙찰자 권리, 절차상 특징 등 다양한 측면에서 비교하고, 각각의 장단점과 실전 투자 시 고려할 사항까지 체계적으로 설명한다. 부동산 경매와 공매 진행 주체의 차이: 법원이냐 국가기관이냐, 출발선이 ..

부동산 경매를 처음 접하는 사람들은 ‘세입자가 있는 경매 물건’은 복잡하고 위험하다고 생각하는 경우가 많다. “세입자가 안 나가면 어쩌지?”, “보증금을 대신 물어줘야 하는 건가?” 같은 걱정 때문이다. 실제로 전세 세입자가 있는 물건은 명도 문제, 보증금 인수, 대항력 등 다양한 법적 요소들이 얽혀 있어 섣불리 접근하면 큰 손실을 입을 수 있다. 그러나 법률적 기준과 권리 분석만 정확히 한다면, 오히려 이런 물건은 ‘낙찰 경쟁률이 낮아지는 기회’가 되기도 한다.이 글에서는 전세 세입자가 있는 경매 물건의 구조를 법률 중심으로 분석하고, 인수 여부 판단을 위한 체크포인트를 실제 사례와 함께 자세히 설명한다. 세입자가 있는 부동산 경매 물건의 구조: 대항력, 확정일자, 우선변제권의 법적 의미 경매 대상 부..

많은 사람들이 ‘유찰된 경매 물건’이라고 하면 자동으로 부정적인 이미지를 떠올린다. “문제가 있어서 안 팔리는 것”, “위험한 물건일 것 같다”는 고정관념이 대표적이다. 그러나 경매 시장에서 유찰은 생각보다 흔하게 일어나는 현상이며, 단순히 가격 조정이나 타이밍 문제로 발생하는 경우도 많다. 특히 투자자 입장에서는 유찰을 기회로 바라볼 수도 있다.유찰된 물건은 가격이 내려가고 경쟁률이 낮아지기 때문에 ‘좋은 물건을 싸게 살 수 있는 구조’가 성립되기도 한다. 이 글에서는 유찰의 개념부터 실무에서 나타나는 장점과 단점, 그리고 실제 사례까지 통해 유찰 물건의 본질을 깊이 있게 분석한다. 부동산 경매 유찰의 개념과 절차: 왜 유찰이 되고, 어떤 구조로 가격이 떨어지는가? 부동산 경매에서 '유찰'이란 해당 물..

부동산 경매에 처음 참여하는 사람들이 가장 많이 하는 착각 중 하나는 “낙찰을 받았으니 이제 내 집이구나”라는 잘못된 인식이다. 하지만 실제 경매 절차에서는 낙찰은 단지 ‘구매 우선권’을 확보한 것에 불과하다.낙찰이 끝났다고 해서 바로 집에 들어가 살 수 있는 것도 아니고, 소유권이 자동으로 넘어오는 것도 아니다. 잔금 납부, 소유권 이전 등기, 명도, 세금 처리까지 다양한 과정이 남아 있고, 이 중 하나라도 제대로 처리하지 못하면 막대한 손해로 이어질 수 있다.이 글에서는 낙찰 이후부터 ‘진짜 내 집이 되는 순간’까지의 모든 절차를 실전 중심으로 상세히 설명한다. 낙찰 후 바로 집 주인이 되는 것이 아니다: 소유권은 잔금 납부 이후 확정된다경매에서 낙찰을 받았다고 해서 그 즉시 집의 소유자가 되는 것은..