sangsaenghorangi 님의 블로그

부동산 경매 '입찰보증금'은 왜 필요한가? 반환 안 되는 경우는?

부동산 경매에 처음 참여하려는 사람들에게 “입찰보증금은 왜 내야 하나요?”, “혹시 이 돈 못 돌려받는 경우도 있나요?”라는 질문은 매우 흔하다.실제로 경매는 일반 부동산 매매와 달리 입찰이라는 경쟁 절차를 거치기 때문에, 참여자의 진정성과 책임감을 담보하기 위한 장치로 입찰보증금 제도가 운영된다.입찰보증금은 단순히 형식적으로 내는 돈이 아니라, 낙찰 이후 계약 이행을 보장하기 위한 법적 보증 수단이다. 그러나 이 보증금은 어떤 상황에서는 부분 또는 전액이 몰수되기도 한다. 입찰 전에 이 구조를 충분히 이해하지 못하면, 낙찰에 성공하고도 수천만 원의 보증금을 날리는 상황이 생길 수 있다.이 글에서는 입찰보증금이 필요한 이유, 반환되지 않는 상황의 실제 사례, 그리고 보증금 손실을 예방하기 위한 전략까지 ..

부동산 경매 권리분석 실패로 낙찰 후 손해 본 사례와 예방법

부동산 경매는 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 취득할 수 있는 매력적인 수단이다. 하지만 낙찰이 곧 성공을 의미하지는 않는다. 많은 초보 투자자들이 “낙찰 받았다 = 수익이다”라고 단정 짓고, 정작 중요한 권리분석을 소홀히 한 채 입찰에 참여하는 실수를 반복한다.실제로 낙찰 이후 보증금 인수, 명도소송, 지상권·유치권 인수, 채권관계 누락 등으로 인해 수백에서 수천만 원의 손해를 입는 사례가 매해 반복되고 있다.이 글에서는 실제 권리분석 실패로 인해 큰 손해를 본 사례를 중심으로 어떤 부분을 놓쳤는지, 그리고 어떻게 하면 이를 예방할 수 있는지를 경매 초보자의 눈높이에 맞춰 구체적으로 설명한다. 실제 사례①: 부동산 경매 선순위 임차인 인수로 2천만 원 손해 본 A씨 이야기2024년 7월, 경기 수원시에..

등기부등본 보는 법: 부동산 경매 투자자가 꼭 확인해야 할 5가지 포인트

부동산 경매에서 가장 먼저 확인해야 할 서류가 바로 등기부등본이다. 겉보기엔 단순한 법적 문서 같지만, 실상은 경매 투자자가 반드시 해석하고 이해해야 할 위험과 기회가 숨어 있는 지뢰찾기 지도라고 할 수 있다. 특히 초보 투자자들은 ‘등기부등본만 보면 권리 분석 다 된 것 아닌가요?’라고 생각하는 경우가 많은데, 이는 아주 위험한 오해다.등기부등본은 부동산의 과거, 현재, 그리고 권리 상태를 한눈에 파악할 수 있는 가장 기본적이고 중요한 문서지만, 내용을 정확히 이해하지 못하면 낙찰 후 큰 손해를 입을 수 있다.이 글에서는 경매 투자자가 반드시 알아야 할 등기부등본 해석의 핵심 포인트 5가지를 사례 중심으로 쉽게 설명하고, 실제 투자에 바로 적용할 수 있도록 정리한다. 표제부, 갑구, 을구의 구조 이해:..

지방 부동산 경매 물건, 서울보다 더 수익성 있는 이유 (데이터 기반 설명)

많은 부동산 경매 초보자들이 “서울이니까 안전하지”, “지방은 비인기 지역이라 위험하지 않을까?”라는 생각으로 지방 물건을 무시하는 경향이 있다. 하지만 최근 경매 시장에서 수익률을 중시하는 투자자들이 서울보다 지방 경매 물건으로 눈을 돌리고 있다.실제로 지방 물건은 낙찰가율이 낮아 초기 투자금이 적게 들고, 수익률이 더 높게 형성되는 구조를 갖는 경우가 많다. 게다가 공시가격과 시세 차이가 커서 양도세나 취득세 측면에서도 전략적인 선택이 될 수 있다.이 글에서는 지방 경매가 왜 서울보다 수익성이 높은가를 데이터와 실제 사례 기반으로 분석하고, 초보 투자자가 안전하게 접근할 수 있는 방법까지 단계별로 설명한다. 서울 vs 지방 부동산 경매: 낙찰가율과 경쟁률 데이터가 말해주는 현실부동산 경매의 수익성을 ..