sangsaenghorangi 님의 블로그

부동산 경매 명도 꿀팁 7가지:퇴거 거부 세입자도 스스로 나가게 만드는방법

부동산 경매에서 낙찰을 받는 순간은 분명 짜릿한 순간이다.그러나 많은 초보 투자자들이 간과하는 것이 있다. 바로 ‘명도’라는 후속 절차다.경매로 부동산을 낙찰받았다고 해서, 그 부동산이 바로 자신의 통제 아래로 들어오는 것은 아니다.실제로 낙찰 이후에도 세입자나 소유자가 버티면서 퇴거를 거부하는 경우가 적지 않다.이런 상황에서는 소송, 강제집행, 정신적 스트레스, 시간 지연, 경제적 손실까지 겹치게 된다.그런데 반대로, 정확한 명도 전략과 커뮤니케이션 방법을 안다면굳이 소송이나 강제집행까지 가지 않아도 점유자를 자발적으로 퇴거시키는 것이 가능하다.명도는 단순히 법적 절차가 아니라, ‘심리전이자 협상의 기술’이기도 하다.이 글에서는 실제 명도 현장에서 사용되는 실전 전략 중에서도퇴거 거부자조차 스스로 나가..

선순위/후순위 채권의 차이와 부동산 경매 리스크

부동산 경매는 시세보다 저렴한 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 기회다. 하지만 입찰 전에 필수적으로 확인해야 하는 것이 바로 권리관계, 그중에서도 특히 선순위와 후순위 채권이다.많은 초보 투자자들이 “낙찰가가 싸니까 괜찮겠지”라는 생각으로 접근하지만, 채권의 순위가 낙찰자의 수익과 직결된다는 사실을 모르면, 수천만 원의 손해를 입을 수 있다.선순위와 후순위는 단순한 ‘먼저 생긴 권리, 나중에 생긴 권리’가 아니라, 경매에서 어떤 채권이 먼저 변제되고, 어떤 권리는 소멸되는가를 결정짓는 핵심 기준이다.특히 선순위 임차인, 근저당권, 지상권 등은 낙찰자에게 직접적인 인수 의무가 발생할 수 있다.이 글에서는 선순위와 후순위 채권의 개념을 정리하고, 실제 사례를 통해 어떻게 경매 리스크로 이어지는지를 설명하며..

법원 부동산 경매 일정 보는 법과 매각물건명세서 해석법 정리

부동산 경매에 처음 입문하려는 사람들이 가장 먼저 막히는 부분은 바로‘어디서부터 시작해야 하나요?’라는 질문이다. 공인중개소처럼 안내해주는 사람이 없는 경매 시장에서는 모든 정보를 스스로 찾아야 하고, 분석해야 하며, 결정도 본인이 내려야 한다.그 출발점이 바로 법원 경매 일정 확인과 매각물건명세서 해석이다.경매 일정은 언제 어떤 물건이 나오는지를 확인할 수 있는 기본적인 정보고, 매각물건명세서는 해당 부동산의 법적 권리 상태와 임차인 관계를 판단할 수 있는 핵심 문서다.이 두 가지를 정확히 이해하지 못한 채 입찰에 참여하면 낙찰은 고사하고, 입찰보증금을 날리거나 낙찰 후 손해를 보는 일이 생길 수 있다.이 글에서는 대법원 경매 사이트를 활용한 경매 일정 확인 방법부터, 매각물건명세서를 실제로 어떻게 해..