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부동산 경매 감정가는 누가 정하나요? 실제 시세와 다른 이유 부동산 경매를 처음 접하시는 분들이 가장 자주 던지는 질문 중 하나가 바로 이겁니다.“경매 물건의 감정가는 누가 정하나요?”그리고 그 뒤를 잇는 질문은 대부분 이렇습니다.“왜 시세와 이렇게 차이가 많이 나죠?”결론부터 말씀드리자면, 감정가는 ‘법원이 지정한 감정평가사’가 산정합니다.경매는 법적인 절차이기 때문에 모든 절차가 투명하고 일정한 구조로 진행되며,부동산의 가치를 평가하는 과정도 ‘법원 감정평가’라는 공식 절차에 따라 이뤄집니다.법원은 경매 개시 결정 이후 해당 부동산의 가치를 판단하기 위해‘감정평가사’를 지정하고, 해당 물건에 대한 감정평가를 의뢰합니다.감정평가사는 토지와 건물의 위치, 면적, 용도, 인근 시세, 거래 내역 등을 종합적으로 분석해법원에 ‘감정평가서’를 제출하게 되고, 이 감정가가.. 2025. 7. 4.
경매 배당 요구 해야 하는 사람 vs 안 해도 되는 사람, 헷갈리는 기준 정리 부동산 경매에서 ‘배당요구’는 생각보다 많은 사람들이 간과하는 절차다. 특히 임차인의 경우, 자신이 전입도 했고 확정일자도 받아놨으니 당연히 보호받을 거라고 믿는 경우가 많다. 하지만 경매 절차에선 ‘전입신고’와 ‘확정일자’만으로는 부족하다. 정해진 기한 안에 법원에 ‘배당요구’를 해야만 보증금을 배당받을 수 있는 자격이 생긴다. 이걸 놓치면, 아무리 선순위 임차인이라도 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있다.문제는 배당요구가 필요한 경우와 그렇지 않은 경우가 사례마다 다르다는 점이다. 임차인 입장에서 “나는 배당요구 해야 되는 사람이야? 아니면 안 해도 돼?”가 가장 헷갈리는 지점이고, 낙찰자 입장에서도 이 여부에 따라 인수금액이 달라지기 때문에 반드시 확인해야 한다. 실제 사례 중에는 배당요구 한 .. 2025. 7. 3.
부동산 경매 배당순서 완벽 가이드: 말소기준권리부터 실전 사례까지 부동산 경매에 처음 도전하는 사람들은 대부분 ‘얼마에 낙찰받을 수 있을까?’에만 집중한다. 하지만 실전에서는 낙찰가보다 더 중요한 것이 있다. 바로 권리분석과 배당순서 이해다. 특히 배당순서는 낙찰자가 해당 부동산을 낙찰받은 이후에 임차인의 보증금을 인수해야 하는지, 채무가 소멸되는지를 가르는 결정적인 기준이 된다. 말 그대로 ‘누가 먼저 돈을 받느냐’에 대한 법적 순서이며, 이 구조를 제대로 알지 못하면 낙찰 후 예상치 못한 금전적 손해를 볼 수 있다.배당순서에 대한 이해 없이 단순히 가격만 보고 낙찰에 뛰어든다면, ‘싼 줄 알고 샀더니 오히려 돈을 더 줘야 했다’는 일이 현실이 된다. 실제로 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않았다는 이유만으로, 낙찰자가 수천만 원의 보증금을 인수하게 되는 경우가 적지.. 2025. 7. 3.
부동산 경매는 왜 발생할까? 초보자를 위한 경매 물건의 탄생 과정 처음 경매를 접하는 사람들은 가장 먼저 “왜 어떤 집은 경매로 나오고, 어떤 집은 일반 매매로 나올까?”라는 궁금증을 가지게 된다. 인터넷이나 부동산 앱에서는 아파트와 오피스텔, 상가가 시세보다 20~30% 저렴한 가격으로 낙찰됐다는 기사를 자주 볼 수 있다. 하지만 그 이면에는 일반인이 쉽게 이해하기 어려운 복잡한 절차와 사연이 숨어 있다. 부동산이 경매로 나온다는 건 단순히 “싸게 팔려고 내놓은 것”이 아니라, 누군가의 채무 불이행, 즉 빚을 갚지 못한 결과로 강제로 시장에 나온 부동산이라는 걸 의미한다.경매는 채무자가 빚을 갚지 못할 때, 채권자가 법원의 판단을 통해 부동산을 강제로 매각해 채무를 회수하는 절차다. 다시 말해, 경매 물건은 자발적인 매물이 아니라 비자발적인 강제 매각 물건이라는 의미.. 2025. 7. 3.
경매 낙찰 후 이사비용, 꼭 줘야 할까? 초보자가 알아야 할 명도 현실 부동산 경매에서 낙찰을 받는다는 건 해당 물건의 소유권을 갖는다는 의미지만, 실제로 물건을 내 마음대로 사용하는 건 그 이후의 문제다. 낙찰 후 ‘명도’라는 절차를 통해 기존 거주자나 점유자에게 부동산을 인도받아야만 비로소 진짜 소유자 역할을 할 수 있게 된다. 문제는, 이 명도 과정에서 예상치 못한 갈등이나 비용이 발생하는 경우가 많다는 것이다.많은 초보자들이 낙찰만 받으면 자동으로 세입자가 나가줄 거라고 생각하지만 현실은 다르다. 점유자가 낙찰자에게 협조하지 않거나, 이사 조건으로 비용을 요구하는 경우가 매우 흔하다. 이른바 ‘이사비용’이다. 법적으로 강제집행 절차를 밟을 수도 있지만, 시간이 오래 걸리고, 실제로는 점유자와의 협상이 더 현실적인 방법으로 여겨진다. 그래서 이사비용을 주는 것이 필수는.. 2025. 7. 2.
부동산 경매, 손품부터 발품까지 제대로 조사하는 5단계 방법 부동산 경매에서 손품은 ‘온라인상에서의 정보 조사’를 의미하며, 입찰 전 반드시 거쳐야 할 기본 과정이다. 실제로 경매에서 성공적인 낙찰을 이루기 위해선 현장에 나가보기도 전에 인터넷을 통한 사전 정보 수집이 얼마나 체계적으로 이뤄졌는가가 핵심이다. 손품은 막연한 검색이 아니라, 명확한 루틴에 따라 조사하는 것이 포인트다.첫 번째로 확인해야 할 것은 매각물건명세서다. 법원경매정보나 지지옥션, 스피드옥션 등 경매 정보사이트에서 제공하는 이 문서는 임차인 현황, 배당요구 여부, 점유자 정보 등 핵심적인 권리관계를 알려준다. 특히 ‘선순위 임차인’, ‘유치권 주장 있음’, ‘점유자 미상’ 등의 문구는 경매 초보에게는 반드시 피해야 할 신호로 작용한다.다음으로는 등기부등본을 통해 근저당권, 압류, 가압류 등 권.. 2025. 7. 2.

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