본문 바로가기

전체 글85

강제집행 얼마나 걸리나요? 경매 후 명도까지의 소요기간 정리 부동산 경매를 처음 접하는 사람들은 보통 감정가보다 저렴한 낙찰가에 눈이 먼저 갑니다. 그러나 실제 경매의 핵심은 낙찰이 아니라 ‘소유권 확보와 명도’에 있습니다. 소유권 이전은 법적으로 이뤄지더라도, 점유자가 버티면 집에 들어가지도 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이럴 때 필요한 절차가 바로 강제집행, 즉 법원 명령에 의한 퇴거 조치입니다.강제집행이란 쉽게 말해, 낙찰자가 법원의 도움을 받아 점유자(세입자, 전 소유자 등)를 퇴거시키는 절차를 의미합니다.문제는 이 강제집행이 생각보다 간단하지 않다는 것입니다. 실제로는 최소 1개월, 길게는 3~4개월 이상 걸리는 경우도 흔합니다. 낙찰자는 잔금까지 모두 납부했는데, 집에는 들어가지 못하고 있는 상황이 지속되면 경제적, 심리적 손해가 쌓이게 됩니다.그.. 2025. 7. 10.
경매 물건에 ‘대지권 미등기’ 표시가 있다면 꼭 확인해야 할 3가지 아파트, 오피스텔, 빌라 등 공동주택에는 눈에 보이지 않는 또 하나의 권리가 존재합니다. 바로 ‘대지권’입니다. 대지권은 공동주택이 세워진 땅, 즉 대지(토지)의 지분을 사용할 수 있는 권리입니다. 이 권리는 건물과 별개로 존재하지 않고, 일반적으로 건물과 함께 등기되어 한 세트로 소유자가 취득합니다.예를 들어, 어떤 아파트에 입주하면 내 집 한 칸뿐만 아니라, 그 집이 지어진 땅의 일정한 지분도 함께 소유하게 되는 겁니다. 대지권이 없다면, 건물은 있지만 그 땅을 쓸 수 없게 되는 셈이죠. 이것은 곧 법적인 권리 관계가 불완전한 상태를 의미하고, 투자자 또는 실거주자에게는 큰 리스크로 작용할 수 있습니다.문제는 이런 ‘대지권’이 등기상 누락되어 있는 물건들이 간혹 경매로 나온다는 점입니다. 이를 우리는.. 2025. 7. 9.
가등기 란 무엇인가? 경매에서의 의미와 인수 리스크 총정리 가등기는 쉽게 말해 미래에 ‘진짜 소유권’을 가지겠다는 약속을 등기부에 미리 표시해두는 것입니다. 부동산 거래에서 매수인이 매매계약을 체결하고, 아직 잔금을 치르지 않았거나 소유권 이전이 늦어지는 경우, 나중에 제3자에게 팔거나 저당을 잡히지 못하게 하려고 가등기를 설정합니다.즉, 가등기는 완전한 권리는 아니지만, 본등기(진짜 소유권 이전)를 하기 위한 예약 표시입니다. 등기부등본에서는 보통 을구에 기재되며, "소유권이전청구권 가등기" 또는 "매매예약 가등기" 등으로 표시됩니다.이 제도는 부동산 거래의 안전성을 높이기 위한 장치로 탄생했지만, 경매 상황에서는 예상치 못한 법적 분쟁이나 낙찰자에게 부담이 전가될 수 있는 복잡한 변수로 작용합니다.가등기의 본등기 효력이 살아 있는 상태에서 낙찰을 받게 되면,.. 2025. 7. 9.
경매를 알면 전세사기도 피할 수 있다? 실전 사례로 보는 권리분석의 힘 최근 몇 년 사이 전세사기 피해가 급증하면서 사회적 문제가 되고 있습니다. 특히 수도권이나 지방 소도시에서 깡통전세, 갭투자 붕괴, 역전세난 등이 겹치며 수많은 무고한 세입자들이 보증금을 돌려받지 못하고 쫓겨나는 상황이 반복되고 있습니다. 그런데 이러한 피해를 당한 사람들 중 상당수는 하나같이 말합니다. “등기부등본은 봤지만, 뭘 봐야 하는지 몰랐다”고. 이 말은 곧, 정보를 볼 수는 있었지만 해석할 줄 몰랐다는 뜻입니다.반면, 경매를 공부해본 사람이라면 등기부등본, 매각물건명세서, 전입일자, 확정일자, 근저당 설정 시기 등 ‘권리분석’의 기초 지식이 머릿속에 있습니다. 이런 사람은 전세로 들어가려고 할 때 자연스럽게 “이 집에 근저당이 언제 잡혔지?”, “내 전세보증금이 보호받을 수 있는 순위인가?”,.. 2025. 7. 9.
지분경매, 정말 반값에 낙찰 받을 수 있을까? 실전 분석 지분경매란 부동산 전체가 아닌, 소유자의 일부 지분만 경매로 나온 경우를 말합니다. 예를 들어, 한 아파트를 A와 B가 공동으로 소유하고 있는데 A가 채무불이행으로 법원 경매에 회부됐다면, A의 소유 지분(예: 1/2 지분)만 경매 물건으로 나오는 구조입니다. 이 경우 낙찰자는 해당 지분만 인수하게 되며, 나머지 지분은 여전히 B의 소유로 남아 있게 됩니다.지분경매의 가장 큰 특징은 낙찰가가 매우 저렴하게 형성된다는 점입니다. 감정가가 2억 원인 부동산이라 하더라도, 지분만 경매에 나올 경우 전체가 아닌 1/2, 1/3만 매물로 나오는 탓에 낙찰가는 그에 비례해 낮아집니다. 실제로 감정가 대비 40%~50% 수준에서 낙찰되는 경우도 많습니다.하지만 낙찰가가 낮다고 해서 무조건 이득을 본다고 단정할 수는 .. 2025. 7. 8.
우선매수청구권이란? 경매 초보자가 꼭 알아야 할 낙찰 무효 변수 경매 입찰자 입장에서 가장 억울한 상황은, 어렵게 경쟁에서 이겨 낙찰을 받았음에도 불구하고, 다른 사람이 그 가격으로 낙찰을 가져가는 상황일 것입니다. 이런 경우를 발생시키는 제도가 바로 ‘우선매수청구권’입니다.이 제도는 경매에 참여한 특정 이해관계인이 낙찰가격으로 해당 물건을 우선적으로 매수할 수 있도록 보장하는 법적 권리를 말합니다. 주로 법원경매에서, 공유자 혹은 임차인, 또는 지분경매에 참여한 이해관계인이 행사할 수 있습니다.우선매수청구권은 일반 입찰자보다 후순위 위치에 있음에도 ‘같은 가격’으로 낙찰을 빼앗을 수 있는 강력한 권리입니다. 문제는, 경매 초보자들은 이런 제도의 존재조차 모른 채 입찰에 참여했다가 낙찰을 빼앗기고, 시간과 비용만 낭비하는 경우가 많다는 점입니다. 따라서 우선매수청구권.. 2025. 7. 8.

티스토리툴바