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말소기준권리란? 경매 초보자를 위한 권리분석의 출발점 부동산 경매에 입문하면 반드시 듣게 되는 단어가 있습니다.바로 “권리분석”이라는 말입니다.경매는 일반 매매와 달리, 부동산에 얽힌 각종 법적 권리들이 그대로 남아 있을 수도 있고, 소멸되기도 하기 때문에,입찰 전에 이 권리들을 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.낙찰자 입장에서는 ‘소유권’을 얻는 것만으로 끝나는 게 아닙니다.이전 소유자의 채무관계, 점유자, 세입자, 근저당, 가압류 등다양한 권리들이 남아 있을 수 있으며,이 중 어떤 권리는 낙찰 이후에도 인수해야 할 의무가 생길 수 있습니다.그래서 경매에서는 권리관계를 분석하여,- 어떤 권리는 소멸되는지- 어떤 권리는 낙찰자가 떠안게 되는지- 그 기준은 어디에 있는지이걸 파악하는 것이 핵심입니다.그리고 이 모든 판단의 중심에 있는 것이 바로 ‘말소.. 2025. 7. 6.
임의 경매와 강제 경매, 뭐가 다른가요? 초보자를 위한 경매 기초 정리 많은 분들이 “경매는 그냥 법원이 진행하는 부동산 매각 절차 아닌가요?”라고 생각하실 수 있습니다.맞는 말이긴 하지만, 실제 법률에서는 경매를 크게 두 가지로 나누어 정의하고 있습니다.바로 ‘임의경매’와 ‘강제경매*입니다.이 둘은 경매라는 큰 틀 안에서 진행 절차는 유사하지만,경매를 신청하는 주체, 시작되는 법적 근거, 채권의 성격 등에 있어 분명한 차이가 존재합니다.초보 투자자나 낙찰 예정자라면 이 두 경매의 차이를 정확히 알고 있어야입찰 시 리스크 판단, 권리분석, 투자 전략 수립에 실질적인 도움이 됩니다.임의경매는 주로 금융기관이나 채권자가 ‘담보권’을 근거로 신청하는 경매입니다.대표적인 예로는 은행이 근저당권을 통해 집을 경매에 넘기는 경우죠.반면 강제경매는 담보권이 없는 채권자가 판결문, 지급명.. 2025. 7. 5.
실거주자 vs 위장임차인, 경매 입찰 전에 어떻게 구별할 수 있을까? 부동산 경매에서 '위장임차인'이라는 단어를 처음 접하셨다면, 단순히 계약서만 조작한 사람 정도로 생각하실 수도 있습니다. 하지만 실제 경매 현장에서는 위장임차인 한 명이 낙찰자의 수익률을 통째로 무너뜨리는 사례가 꽤 많습니다. 명도 비용이 예정보다 수백만 원 이상 더 들어가고, 소송까지 번지는 경우도 존재하죠.경매 투자자에게 있어 '위장임차인'은 단순히 골칫거리 이상의 존재입니다.때로는 고의로 점유를 유지하며 이사비를 요구하거나,심지어는 명도를 방해하고, 법적 조치를 지연시키며 경매 시스템을 악용하는 사례도 있습니다.이와 반대되는 개념이 바로 '실거주 임차인'입니다.실거주자라면 계약관계도 정당하고, 배당요구 절차도 밟았으며,명도 협의가 원만하게 진행될 가능성이 높습니다.문제는 이 둘의 외형상 차이가 거의.. 2025. 7. 5.
전세권이 있는 부동산 , 경매로 낙찰 받아도 괜찮을까?! 부동산 경매에 처음 도전하시는 분들이 가장 혼란스러워하는 개념 중 하나가 ‘전세권’입니다.등기부등본을 열람하다 보면, '전세권 설정'이라는 항목이 있는 물건들이 종종 눈에 띄는데요.이걸 보고 대부분은 이렇게 생각하십니다.“전세니까 경매로 낙찰되면 보증금은 경매 대금에서 정리되겠지?” 또는“세입자가 있으니 소멸될 거야”라고 가볍게 넘기기도 하죠.그런데 여기엔 큰 함정이 있습니다.전세권은 단순한 '임대차 계약'이 아닌, 물권입니다.즉, 등기부에 설정된 법적인 권리로서, 일반 임차인과는 비교할 수 없을 만큼 강력한 권리구조를 가지고 있습니다.전세권자는 채권자가 아니라 소유권 일부에 준하는 권리를 가진 자로 분류되기 때문에,경매 절차에서도 임차인보다 훨씬 더 복잡한 방식으로 권리가 처리됩니다.전세권이 설정되어 .. 2025. 7. 5.
자동차 경매와 중고차 딜러 매매, 뭐가 더 유리할까? 자동차를 구매하려는 사람들은 보통 중고차 매매상사나 온라인 플랫폼을 먼저 떠올립니다.‘딜러에게 가서 차량을 직접 보고 구매한다’는 방식은 누구나 익숙하게 알고 있는 중고차 거래 방식이죠.하지만 최근 들어 자동차 경매라는 방식이 일반 소비자에게도 알려지면서,“경매로 사면 더 싸게 살 수 있을까?”, “과연 위험하지 않을까?”라는 관심이 커지고 있습니다.자동차 경매는 원래 리스 만기 차량, 렌터카 회수 차량, 법인차량, 압류 차량 등기업 및 기관 사이에서 거래되던 방식이었습니다. 하지만 지금은 개인도 일정 절차만 거치면 손쉽게 경매에 참여할 수 있게 되어, 중고차 구매의 또 다른 대안으로 떠오르고 있습니다.케이카, 오토벨, AJ셀카, 현대글로비스 등 다양한 민간 플랫폼뿐만 아니라,공공기관의 차량이 나오는 온.. 2025. 7. 4.
입찰 실패해도 걱정 마세요! 경매 보증금 반환 A to Z 처음 부동산 경매에 도전하시는 분들께서 가장 걱정하시는 것 중 하나가 바로 이겁니다.“입찰에 실패하면 내 보증금은 어떻게 되나요? 혹시 못 돌려받는 건 아닌가요?”경매에 참여하려면 보통 전체 입찰가의 10%에 해당하는 입찰보증금을 미리 납부해야 하는데,이 금액이 적게는 수백만 원, 많게는 수천만 원에 이르다 보니,처음 참여하시는 분들에겐 부담이 클 수밖에 없습니다.결론부터 말씀드리자면,입찰에 실패했을 경우 보증금은 100% 전액 반환됩니다.즉, 낙찰을 받지 못하면 보증금은 손해 보지 않고 온전히 돌려받게 되는 구조입니다.오히려 낙찰을 받은 경우에만 해당 금액이 자동으로 계약금으로 전환되며,잔금 납부까지 이어져야 소유권이 이전되는 절차로 넘어갑니다.하지만, 여기서 중요한 점은 반환 시기와 방식, 예외 조항.. 2025. 7. 4.

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