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유치권이란?부동산 경매에서 낙찰자에게 미치는 영향 100% 해부! 부동산 경매 과정에서 종종 등장하는 개념 중 하나가 바로 ‘유치권’입니다. 초보 투자자에게는 생소하게 느껴지지만, 경매 낙찰 후 명도나 소유권 이전에 큰 영향을 미치는 중요한 권리 중 하나입니다. 민법 제320조에 따르면 유치권은 “타인의 물건이나 유가증권을 적법하게 점유하고 있는 자가 그 물건에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 해당 물건을 유치할 수 있는 권리”로 정의됩니다. 쉽게 말해, 건물 내부 공사를 수행한 업자가 공사비를 받지 못한 상황에서 공사가 끝난 건물에 계속 머무르며 “돈을 받을 때까지 이 건물을 비워주지 않겠다”고 주장할 수 있는 권리가 바로 유치권입니다.부동산 경매에서 유치권은 일반적으로 미지급 공사대금, 시설 설치비, 보수비용 등과 관련이 있으며, 유치권을 행사 중이라고 주장하는 .. 2025. 7. 8.
전 소유주가 세입자로 남을 때, 경매 대항력 인수 가능성부터 체크하세요 부동산 거래나 경매에서 간혹 이전 소유자가 매매 후에도 같은 집에 세입자로 남아 사는 사례가 발생한다. 겉으로 보기엔 “집 주인이 바뀌었을 뿐, 계약 관계만 세입자로 전환된 것 아닐까?” 정도로 가볍게 넘기기 쉽지만, 실제로는 대항력과 보증금 인수라는 예민한 이슈가 숨어 있다. 전소유주가 ‘점유 + 전입신고’라는 두 가지 요건을 갖춘 순간, 주택임대차보호법이 보장하는 대항력이 그대로 살아남을 가능성이 생긴다. 이때 새 매수인(또는 경매 낙찰자)은 소유권을 인수하면서 동시에 전소유주 임차인에게 보증금을 돌려줄 의무까지 떠안을 수 있다. 말소기준권리보다 빠른 전입일이라면 대항력이, 확정일자까지 갖추었다면 우선변제권까지 인정돼 낙찰가 산정이 완전히 뒤틀릴 수 있다. 결국 문제는 단순히 ‘누가 살고 있느냐’가 .. 2025. 7. 7.
이혼 후에도 대항력이 인정될까? 경매 낙찰자가 꼭 알아야 할 사례 부동산 경매에 참여하다 보면 등기부상 소유자 외에도 점유자(세입자)가 존재하는 경우가 많습니다.특히, 이혼한 전 배우자가 세입자처럼 남아 있는 사례는 낙찰자 입장에서 매우 민감한 사안입니다.왜냐하면, 겉보기에는 별문제 없어 보이는 물건이라도,이 전 배우자가 “나는 전입신고도 했고 살고 있다”며 대항력을 주장하면,낙찰자는 보증금 인수 및 명도 지연 등 실질적 피해를 입을 수 있기 때문입니다.‘대항력’이란 임차인이 제3자(즉 낙찰자)에게도 본인의 임대차 사실을 주장할 수 있는 권리를 말합니다.이 대항력은 전입신고 + 실제 점유라는 두 가지 요건이 충족되어야 발생합니다.그런데 이혼 후에도 전 배우자가 주택에 계속 거주하고 있고, 전입신고를 한 상태라면겉보기에는 일반 임차인과 다를 바 없기 때문에 대항력 인정 .. 2025. 7. 7.
경매에서 대항력이란? 낙찰자가 반드시 알아야 할 임차인 권리 부동산 경매를 시작한 많은 분들이 낙찰 이후 예상치 못한 문제를 겪는 이유 중 하나는 ‘대항력’이라는 개념을 제대로 이해하지 못했기 때문입니다.경매는 기존 소유자뿐만 아니라, 해당 부동산에 거주 중인 임차인이 있는 경우가 많고,이 임차인이 어떤 권리를 가지고 있느냐에 따라 낙찰자에게 매우 큰 법적 책임과 추가비용이 발생할 수 있습니다.대항력이란, 임차인이 제3자에게 자기의 임대차 사실을 주장할 수 있는 법적인 권리입니다.즉, 낙찰자가 새 집주인이 되더라도,“나는 여기 계속 살 거야. 나 쫓아낼 수 없어.”라고 주장할 수 있는 힘이 바로 ‘대항력’입니다.이 대항력을 가진 임차인은 단순한 점유자가 아니라,법적 권리를 지닌 점유자이기 때문에 명도, 인도명령, 퇴거 요청이 쉽지 않습니다.따라서 낙찰 전에 ‘이 .. 2025. 7. 7.
임차권등기란? 경매에서 말소 여부와 낙찰자 영향 정리 ‘임차권등기’는 일반인에게는 다소 생소한 단어일 수 있지만, 부동산 경매에서는 자주 등장하는 권리입니다.임차권등기란, 세입자가 전입신고와 확정일자를 가지고 있음에도 불구하고 임차보증금을 돌려받지 못한 상태에서, 법원에 신청해 등기부등본상에 자신의 임차권을 등기하는 것을 말합니다.이 등기는 통상적으로 임대차 종료 후에도 세입자가 퇴거하지 않고 보증금을 회수하기 위해 법적인 권리를 보존하려는 목적으로 설정됩니다.즉, 임차인이 해당 부동산에 점유하고 있거나, 소송 절차를 통해 권리를 주장하려는 경우에 사용되죠.임차권등기의 가장 큰 특징은,- 등기부등본에 명확하게 '임차권등기'라는 이름으로 기재되고- 통상의 임대차권리보다 ‘강한 권리 주장 도구’로 사용될 수 있다는 점입니다.그리고 경매에서는 이 임차권등기가말소.. 2025. 7. 6.
시세보다 싸게 경매 낙찰받는 사람들의 입찰가 계산법은 따로 있다 경매에 입문하는 많은 사람들이 입찰가를 정할 때 가장 많이 하는 실수가 있습니다.바로 감정가를 기준으로 단순하게 할인율만 적용해서 입찰가를 정하는 것입니다.예를 들어 “감정가가 2억이니까 80% 정도인 1억 6천만 원에 입찰하자”는 식이죠.이 방식은 얼핏 그럴듯해 보이지만, 실제로는 위험할 수 있습니다.왜냐하면 감정가는 시세가 아니기 때문입니다.감정가는 해당 물건의 가치에 대해 감정평가사가 산정한 평가액으로,실제 시장에서 거래되는 금액과는 차이가 있을 수 있습니다.심지어 감정일로부터 1년 이상 경과한 물건도 많고,해당 지역의 시세 하락이나 수요 변화가 전혀 반영되지 않았을 가능성도 있습니다.또한 입찰자마다 감정가 기준 할인율이 달라 실제 낙찰가는 예상보다 훨씬 높거나 낮게 형성되기도 합니다.즉, 감정가만.. 2025. 7. 6.

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