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경매77

가등기 란 무엇인가? 경매에서의 의미와 인수 리스크 총정리 가등기는 쉽게 말해 미래에 ‘진짜 소유권’을 가지겠다는 약속을 등기부에 미리 표시해두는 것입니다. 부동산 거래에서 매수인이 매매계약을 체결하고, 아직 잔금을 치르지 않았거나 소유권 이전이 늦어지는 경우, 나중에 제3자에게 팔거나 저당을 잡히지 못하게 하려고 가등기를 설정합니다.즉, 가등기는 완전한 권리는 아니지만, 본등기(진짜 소유권 이전)를 하기 위한 예약 표시입니다. 등기부등본에서는 보통 을구에 기재되며, "소유권이전청구권 가등기" 또는 "매매예약 가등기" 등으로 표시됩니다.이 제도는 부동산 거래의 안전성을 높이기 위한 장치로 탄생했지만, 경매 상황에서는 예상치 못한 법적 분쟁이나 낙찰자에게 부담이 전가될 수 있는 복잡한 변수로 작용합니다.가등기의 본등기 효력이 살아 있는 상태에서 낙찰을 받게 되면,.. 2025. 7. 9.
경매를 알면 전세사기도 피할 수 있다? 실전 사례로 보는 권리분석의 힘 최근 몇 년 사이 전세사기 피해가 급증하면서 사회적 문제가 되고 있습니다. 특히 수도권이나 지방 소도시에서 깡통전세, 갭투자 붕괴, 역전세난 등이 겹치며 수많은 무고한 세입자들이 보증금을 돌려받지 못하고 쫓겨나는 상황이 반복되고 있습니다. 그런데 이러한 피해를 당한 사람들 중 상당수는 하나같이 말합니다. “등기부등본은 봤지만, 뭘 봐야 하는지 몰랐다”고. 이 말은 곧, 정보를 볼 수는 있었지만 해석할 줄 몰랐다는 뜻입니다.반면, 경매를 공부해본 사람이라면 등기부등본, 매각물건명세서, 전입일자, 확정일자, 근저당 설정 시기 등 ‘권리분석’의 기초 지식이 머릿속에 있습니다. 이런 사람은 전세로 들어가려고 할 때 자연스럽게 “이 집에 근저당이 언제 잡혔지?”, “내 전세보증금이 보호받을 수 있는 순위인가?”,.. 2025. 7. 9.
지분경매, 정말 반값에 낙찰 받을 수 있을까? 실전 분석 지분경매란 부동산 전체가 아닌, 소유자의 일부 지분만 경매로 나온 경우를 말합니다. 예를 들어, 한 아파트를 A와 B가 공동으로 소유하고 있는데 A가 채무불이행으로 법원 경매에 회부됐다면, A의 소유 지분(예: 1/2 지분)만 경매 물건으로 나오는 구조입니다. 이 경우 낙찰자는 해당 지분만 인수하게 되며, 나머지 지분은 여전히 B의 소유로 남아 있게 됩니다.지분경매의 가장 큰 특징은 낙찰가가 매우 저렴하게 형성된다는 점입니다. 감정가가 2억 원인 부동산이라 하더라도, 지분만 경매에 나올 경우 전체가 아닌 1/2, 1/3만 매물로 나오는 탓에 낙찰가는 그에 비례해 낮아집니다. 실제로 감정가 대비 40%~50% 수준에서 낙찰되는 경우도 많습니다.하지만 낙찰가가 낮다고 해서 무조건 이득을 본다고 단정할 수는 .. 2025. 7. 8.
우선매수청구권이란? 경매 초보자가 꼭 알아야 할 낙찰 무효 변수 경매 입찰자 입장에서 가장 억울한 상황은, 어렵게 경쟁에서 이겨 낙찰을 받았음에도 불구하고, 다른 사람이 그 가격으로 낙찰을 가져가는 상황일 것입니다. 이런 경우를 발생시키는 제도가 바로 ‘우선매수청구권’입니다.이 제도는 경매에 참여한 특정 이해관계인이 낙찰가격으로 해당 물건을 우선적으로 매수할 수 있도록 보장하는 법적 권리를 말합니다. 주로 법원경매에서, 공유자 혹은 임차인, 또는 지분경매에 참여한 이해관계인이 행사할 수 있습니다.우선매수청구권은 일반 입찰자보다 후순위 위치에 있음에도 ‘같은 가격’으로 낙찰을 빼앗을 수 있는 강력한 권리입니다. 문제는, 경매 초보자들은 이런 제도의 존재조차 모른 채 입찰에 참여했다가 낙찰을 빼앗기고, 시간과 비용만 낭비하는 경우가 많다는 점입니다. 따라서 우선매수청구권.. 2025. 7. 8.
유치권이란?부동산 경매에서 낙찰자에게 미치는 영향 100% 해부! 부동산 경매 과정에서 종종 등장하는 개념 중 하나가 바로 ‘유치권’입니다. 초보 투자자에게는 생소하게 느껴지지만, 경매 낙찰 후 명도나 소유권 이전에 큰 영향을 미치는 중요한 권리 중 하나입니다. 민법 제320조에 따르면 유치권은 “타인의 물건이나 유가증권을 적법하게 점유하고 있는 자가 그 물건에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 해당 물건을 유치할 수 있는 권리”로 정의됩니다. 쉽게 말해, 건물 내부 공사를 수행한 업자가 공사비를 받지 못한 상황에서 공사가 끝난 건물에 계속 머무르며 “돈을 받을 때까지 이 건물을 비워주지 않겠다”고 주장할 수 있는 권리가 바로 유치권입니다.부동산 경매에서 유치권은 일반적으로 미지급 공사대금, 시설 설치비, 보수비용 등과 관련이 있으며, 유치권을 행사 중이라고 주장하는 .. 2025. 7. 8.
전 소유주가 세입자로 남을 때, 경매 대항력 인수 가능성부터 체크하세요 부동산 거래나 경매에서 간혹 이전 소유자가 매매 후에도 같은 집에 세입자로 남아 사는 사례가 발생한다. 겉으로 보기엔 “집 주인이 바뀌었을 뿐, 계약 관계만 세입자로 전환된 것 아닐까?” 정도로 가볍게 넘기기 쉽지만, 실제로는 대항력과 보증금 인수라는 예민한 이슈가 숨어 있다. 전소유주가 ‘점유 + 전입신고’라는 두 가지 요건을 갖춘 순간, 주택임대차보호법이 보장하는 대항력이 그대로 살아남을 가능성이 생긴다. 이때 새 매수인(또는 경매 낙찰자)은 소유권을 인수하면서 동시에 전소유주 임차인에게 보증금을 돌려줄 의무까지 떠안을 수 있다. 말소기준권리보다 빠른 전입일이라면 대항력이, 확정일자까지 갖추었다면 우선변제권까지 인정돼 낙찰가 산정이 완전히 뒤틀릴 수 있다. 결국 문제는 단순히 ‘누가 살고 있느냐’가 .. 2025. 7. 7.

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