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경매77

실거주자 vs 위장임차인, 경매 입찰 전에 어떻게 구별할 수 있을까? 부동산 경매에서 '위장임차인'이라는 단어를 처음 접하셨다면, 단순히 계약서만 조작한 사람 정도로 생각하실 수도 있습니다. 하지만 실제 경매 현장에서는 위장임차인 한 명이 낙찰자의 수익률을 통째로 무너뜨리는 사례가 꽤 많습니다. 명도 비용이 예정보다 수백만 원 이상 더 들어가고, 소송까지 번지는 경우도 존재하죠.경매 투자자에게 있어 '위장임차인'은 단순히 골칫거리 이상의 존재입니다.때로는 고의로 점유를 유지하며 이사비를 요구하거나,심지어는 명도를 방해하고, 법적 조치를 지연시키며 경매 시스템을 악용하는 사례도 있습니다.이와 반대되는 개념이 바로 '실거주 임차인'입니다.실거주자라면 계약관계도 정당하고, 배당요구 절차도 밟았으며,명도 협의가 원만하게 진행될 가능성이 높습니다.문제는 이 둘의 외형상 차이가 거의.. 2025. 7. 5.
전세권이 있는 부동산 , 경매로 낙찰 받아도 괜찮을까?! 부동산 경매에 처음 도전하시는 분들이 가장 혼란스러워하는 개념 중 하나가 ‘전세권’입니다.등기부등본을 열람하다 보면, '전세권 설정'이라는 항목이 있는 물건들이 종종 눈에 띄는데요.이걸 보고 대부분은 이렇게 생각하십니다.“전세니까 경매로 낙찰되면 보증금은 경매 대금에서 정리되겠지?” 또는“세입자가 있으니 소멸될 거야”라고 가볍게 넘기기도 하죠.그런데 여기엔 큰 함정이 있습니다.전세권은 단순한 '임대차 계약'이 아닌, 물권입니다.즉, 등기부에 설정된 법적인 권리로서, 일반 임차인과는 비교할 수 없을 만큼 강력한 권리구조를 가지고 있습니다.전세권자는 채권자가 아니라 소유권 일부에 준하는 권리를 가진 자로 분류되기 때문에,경매 절차에서도 임차인보다 훨씬 더 복잡한 방식으로 권리가 처리됩니다.전세권이 설정되어 .. 2025. 7. 5.
자동차 경매와 중고차 딜러 매매, 뭐가 더 유리할까? 자동차를 구매하려는 사람들은 보통 중고차 매매상사나 온라인 플랫폼을 먼저 떠올립니다.‘딜러에게 가서 차량을 직접 보고 구매한다’는 방식은 누구나 익숙하게 알고 있는 중고차 거래 방식이죠.하지만 최근 들어 자동차 경매라는 방식이 일반 소비자에게도 알려지면서,“경매로 사면 더 싸게 살 수 있을까?”, “과연 위험하지 않을까?”라는 관심이 커지고 있습니다.자동차 경매는 원래 리스 만기 차량, 렌터카 회수 차량, 법인차량, 압류 차량 등기업 및 기관 사이에서 거래되던 방식이었습니다. 하지만 지금은 개인도 일정 절차만 거치면 손쉽게 경매에 참여할 수 있게 되어, 중고차 구매의 또 다른 대안으로 떠오르고 있습니다.케이카, 오토벨, AJ셀카, 현대글로비스 등 다양한 민간 플랫폼뿐만 아니라,공공기관의 차량이 나오는 온.. 2025. 7. 4.
입찰 실패해도 걱정 마세요! 경매 보증금 반환 A to Z 처음 부동산 경매에 도전하시는 분들께서 가장 걱정하시는 것 중 하나가 바로 이겁니다.“입찰에 실패하면 내 보증금은 어떻게 되나요? 혹시 못 돌려받는 건 아닌가요?”경매에 참여하려면 보통 전체 입찰가의 10%에 해당하는 입찰보증금을 미리 납부해야 하는데,이 금액이 적게는 수백만 원, 많게는 수천만 원에 이르다 보니,처음 참여하시는 분들에겐 부담이 클 수밖에 없습니다.결론부터 말씀드리자면,입찰에 실패했을 경우 보증금은 100% 전액 반환됩니다.즉, 낙찰을 받지 못하면 보증금은 손해 보지 않고 온전히 돌려받게 되는 구조입니다.오히려 낙찰을 받은 경우에만 해당 금액이 자동으로 계약금으로 전환되며,잔금 납부까지 이어져야 소유권이 이전되는 절차로 넘어갑니다.하지만, 여기서 중요한 점은 반환 시기와 방식, 예외 조항.. 2025. 7. 4.
부동산 경매 감정가는 누가 정하나요? 실제 시세와 다른 이유 부동산 경매를 처음 접하시는 분들이 가장 자주 던지는 질문 중 하나가 바로 이겁니다.“경매 물건의 감정가는 누가 정하나요?”그리고 그 뒤를 잇는 질문은 대부분 이렇습니다.“왜 시세와 이렇게 차이가 많이 나죠?”결론부터 말씀드리자면, 감정가는 ‘법원이 지정한 감정평가사’가 산정합니다.경매는 법적인 절차이기 때문에 모든 절차가 투명하고 일정한 구조로 진행되며,부동산의 가치를 평가하는 과정도 ‘법원 감정평가’라는 공식 절차에 따라 이뤄집니다.법원은 경매 개시 결정 이후 해당 부동산의 가치를 판단하기 위해‘감정평가사’를 지정하고, 해당 물건에 대한 감정평가를 의뢰합니다.감정평가사는 토지와 건물의 위치, 면적, 용도, 인근 시세, 거래 내역 등을 종합적으로 분석해법원에 ‘감정평가서’를 제출하게 되고, 이 감정가가.. 2025. 7. 4.
경매 배당 요구 해야 하는 사람 vs 안 해도 되는 사람, 헷갈리는 기준 정리 부동산 경매에서 ‘배당요구’는 생각보다 많은 사람들이 간과하는 절차다. 특히 임차인의 경우, 자신이 전입도 했고 확정일자도 받아놨으니 당연히 보호받을 거라고 믿는 경우가 많다. 하지만 경매 절차에선 ‘전입신고’와 ‘확정일자’만으로는 부족하다. 정해진 기한 안에 법원에 ‘배당요구’를 해야만 보증금을 배당받을 수 있는 자격이 생긴다. 이걸 놓치면, 아무리 선순위 임차인이라도 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있다.문제는 배당요구가 필요한 경우와 그렇지 않은 경우가 사례마다 다르다는 점이다. 임차인 입장에서 “나는 배당요구 해야 되는 사람이야? 아니면 안 해도 돼?”가 가장 헷갈리는 지점이고, 낙찰자 입장에서도 이 여부에 따라 인수금액이 달라지기 때문에 반드시 확인해야 한다. 실제 사례 중에는 배당요구 한 .. 2025. 7. 3.

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