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경매77

이혼 후에도 대항력이 인정될까? 경매 낙찰자가 꼭 알아야 할 사례 부동산 경매에 참여하다 보면 등기부상 소유자 외에도 점유자(세입자)가 존재하는 경우가 많습니다.특히, 이혼한 전 배우자가 세입자처럼 남아 있는 사례는 낙찰자 입장에서 매우 민감한 사안입니다.왜냐하면, 겉보기에는 별문제 없어 보이는 물건이라도,이 전 배우자가 “나는 전입신고도 했고 살고 있다”며 대항력을 주장하면,낙찰자는 보증금 인수 및 명도 지연 등 실질적 피해를 입을 수 있기 때문입니다.‘대항력’이란 임차인이 제3자(즉 낙찰자)에게도 본인의 임대차 사실을 주장할 수 있는 권리를 말합니다.이 대항력은 전입신고 + 실제 점유라는 두 가지 요건이 충족되어야 발생합니다.그런데 이혼 후에도 전 배우자가 주택에 계속 거주하고 있고, 전입신고를 한 상태라면겉보기에는 일반 임차인과 다를 바 없기 때문에 대항력 인정 .. 2025. 7. 7.
경매에서 대항력이란? 낙찰자가 반드시 알아야 할 임차인 권리 부동산 경매를 시작한 많은 분들이 낙찰 이후 예상치 못한 문제를 겪는 이유 중 하나는 ‘대항력’이라는 개념을 제대로 이해하지 못했기 때문입니다.경매는 기존 소유자뿐만 아니라, 해당 부동산에 거주 중인 임차인이 있는 경우가 많고,이 임차인이 어떤 권리를 가지고 있느냐에 따라 낙찰자에게 매우 큰 법적 책임과 추가비용이 발생할 수 있습니다.대항력이란, 임차인이 제3자에게 자기의 임대차 사실을 주장할 수 있는 법적인 권리입니다.즉, 낙찰자가 새 집주인이 되더라도,“나는 여기 계속 살 거야. 나 쫓아낼 수 없어.”라고 주장할 수 있는 힘이 바로 ‘대항력’입니다.이 대항력을 가진 임차인은 단순한 점유자가 아니라,법적 권리를 지닌 점유자이기 때문에 명도, 인도명령, 퇴거 요청이 쉽지 않습니다.따라서 낙찰 전에 ‘이 .. 2025. 7. 7.
임차권등기란? 경매에서 말소 여부와 낙찰자 영향 정리 ‘임차권등기’는 일반인에게는 다소 생소한 단어일 수 있지만, 부동산 경매에서는 자주 등장하는 권리입니다.임차권등기란, 세입자가 전입신고와 확정일자를 가지고 있음에도 불구하고 임차보증금을 돌려받지 못한 상태에서, 법원에 신청해 등기부등본상에 자신의 임차권을 등기하는 것을 말합니다.이 등기는 통상적으로 임대차 종료 후에도 세입자가 퇴거하지 않고 보증금을 회수하기 위해 법적인 권리를 보존하려는 목적으로 설정됩니다.즉, 임차인이 해당 부동산에 점유하고 있거나, 소송 절차를 통해 권리를 주장하려는 경우에 사용되죠.임차권등기의 가장 큰 특징은,- 등기부등본에 명확하게 '임차권등기'라는 이름으로 기재되고- 통상의 임대차권리보다 ‘강한 권리 주장 도구’로 사용될 수 있다는 점입니다.그리고 경매에서는 이 임차권등기가말소.. 2025. 7. 6.
시세보다 싸게 경매 낙찰받는 사람들의 입찰가 계산법은 따로 있다 경매에 입문하는 많은 사람들이 입찰가를 정할 때 가장 많이 하는 실수가 있습니다.바로 감정가를 기준으로 단순하게 할인율만 적용해서 입찰가를 정하는 것입니다.예를 들어 “감정가가 2억이니까 80% 정도인 1억 6천만 원에 입찰하자”는 식이죠.이 방식은 얼핏 그럴듯해 보이지만, 실제로는 위험할 수 있습니다.왜냐하면 감정가는 시세가 아니기 때문입니다.감정가는 해당 물건의 가치에 대해 감정평가사가 산정한 평가액으로,실제 시장에서 거래되는 금액과는 차이가 있을 수 있습니다.심지어 감정일로부터 1년 이상 경과한 물건도 많고,해당 지역의 시세 하락이나 수요 변화가 전혀 반영되지 않았을 가능성도 있습니다.또한 입찰자마다 감정가 기준 할인율이 달라 실제 낙찰가는 예상보다 훨씬 높거나 낮게 형성되기도 합니다.즉, 감정가만.. 2025. 7. 6.
말소기준권리란? 경매 초보자를 위한 권리분석의 출발점 부동산 경매에 입문하면 반드시 듣게 되는 단어가 있습니다.바로 “권리분석”이라는 말입니다.경매는 일반 매매와 달리, 부동산에 얽힌 각종 법적 권리들이 그대로 남아 있을 수도 있고, 소멸되기도 하기 때문에,입찰 전에 이 권리들을 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.낙찰자 입장에서는 ‘소유권’을 얻는 것만으로 끝나는 게 아닙니다.이전 소유자의 채무관계, 점유자, 세입자, 근저당, 가압류 등다양한 권리들이 남아 있을 수 있으며,이 중 어떤 권리는 낙찰 이후에도 인수해야 할 의무가 생길 수 있습니다.그래서 경매에서는 권리관계를 분석하여,- 어떤 권리는 소멸되는지- 어떤 권리는 낙찰자가 떠안게 되는지- 그 기준은 어디에 있는지이걸 파악하는 것이 핵심입니다.그리고 이 모든 판단의 중심에 있는 것이 바로 ‘말소.. 2025. 7. 6.
임의 경매와 강제 경매, 뭐가 다른가요? 초보자를 위한 경매 기초 정리 많은 분들이 “경매는 그냥 법원이 진행하는 부동산 매각 절차 아닌가요?”라고 생각하실 수 있습니다.맞는 말이긴 하지만, 실제 법률에서는 경매를 크게 두 가지로 나누어 정의하고 있습니다.바로 ‘임의경매’와 ‘강제경매*입니다.이 둘은 경매라는 큰 틀 안에서 진행 절차는 유사하지만,경매를 신청하는 주체, 시작되는 법적 근거, 채권의 성격 등에 있어 분명한 차이가 존재합니다.초보 투자자나 낙찰 예정자라면 이 두 경매의 차이를 정확히 알고 있어야입찰 시 리스크 판단, 권리분석, 투자 전략 수립에 실질적인 도움이 됩니다.임의경매는 주로 금융기관이나 채권자가 ‘담보권’을 근거로 신청하는 경매입니다.대표적인 예로는 은행이 근저당권을 통해 집을 경매에 넘기는 경우죠.반면 강제경매는 담보권이 없는 채권자가 판결문, 지급명.. 2025. 7. 5.

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